Шаг 3 – Определяем, нужен ли Вам посредник.

Шаг 1 – Определяем свои желания и возможности.

Здесь Вам нужно ответить на ряд вопросов. Вот их примерный перечень:

Что Вы имеете сейчас? Опишите ту квартиру, которую Вы собираетесь продать (район, удаленность от метро, дом, этаж, планировка, метраж, наличие консьержа, охраны, парковки и т.п.)

Что Вы хотите получить в результате проведения сделки? Опишите квартиру Вашей мечты (не выходя за рамки реальности) (район, удаленность от метро, дом, этаж, планировка, метраж, наличие консьержа, охраны, парковки и т.п.)

Готовы ли Вы произвести доплату? Будет ли это сделано:

• наличными деньгами. Если «да», то: Есть ли они у Вас? Сколько их есть у Вас? Доступны ли они? (Например, в моей практике был покупатель, который хотел купить у меня квартиру сейчас, а часть денег предлагал отдать через полтора! месяца, потому что именно тогда у него заканчивался срок депозита, на котором были размещены его средства. Сделка у нас с ним не состоялась. Как говорится, утром – деньги, вечером – стулья.)

• или Вам потребуется взять кредит? Тогда: Кто Вам даст кредит? На какой срок? На какую сумму? Каково обеспечение по кредиту? Какова процентная ставка по кредиту? Каков ежемесячный платеж по кредиту? Сможете ли Вы выплачивать его без ущерба для своего кошелька?

Ответили? Тогда следуем дальше.

Шаг 2 – Определяем реальность.

Итак, у Вас есть с одной стороны, описание того, что Вы имеете, а с другой стороны – того, что Вы хотите. Сопоставим их между собой по стоимости. Информацию о ценах можно получить из нескольких источников:

газеты бесплатных объявлений, например, «Из рук в руки»;

интернет (напимер, сайты: ЦИАН, «Из рук в руки«, «Индикаторы рынка недвижимости«);

агентства недвижимости. Во многих агентствах Вам бесплатно примерно оценят Вашу квартиру и квартиру Вашей мечты.

Сопоставив полученную информацию, при необходимости корректируем наши желания.

Теперь у нас есть четкое видение нашей предстоящей операции по совершению сделок с недвижимостью!

Шаг 3 – Определяем, нужен ли Вам посредник.

Для начала расскажу Вам, чем будет заниматься посредник. А уж потом Вы решите, нужен он Вам или нет.

Действия посредника:

- грамотно составит объявление о продаже (акцентировав внимание потенциальных покупателей на достоинствах продаваемой квартиры);

- разместит объявление в тех источниках информации (в том числе в закрытых риэлторских базах данных), где оно будет максимально доступно потенциальным покупателям;

- будет отвечать на звонки потенциальных покупателей, выслушивать их замечания и предложения, договариваться о показах;

- проводить показы недвижимости с вашим участием или без него;

- искать по базам объявлений квартиру Вашей мечты, звонить продавцам, договариваться о просмотрах, выслушивать их замечания и предложения;

- обсуждать цену квартир, торговаться (риэлторы хорошо знают, за что реально можно попросить и получить скидку);

- проверка юридической чистоты квартиры, проверка отсутствия долгов по квартире;

- заключения предварительных договоров, получение и принятие аванса;

- взаимодействие с покупателем Вашей квартиры и продавцом квартиры Вашей мечты;

- организация сделки: согласование места и времени проведения сделки;

- проведение сделки;

- регистрация перехода права собственности в уполномоченных государственных органах;

- помощь в передаче квартиры покупателю и получении квартиры от продавца, подписание актов приема-передачи квартир.

Таков примерный перечень функций риэлтора. Как быть, решать Вам. Вы можете:

выполнять все перечисленные действия самостоятельно;

поручить выполнять все перечисленные действия частному риэлтору;

поручить выполнять все перечисленные действия агентству недвижимости;

поручить посреднику выполнить только отдельные виды работ. Такой вариант тоже возможен.

У каждого из этих вариантов есть свои достоинства и недостатки. Остановимся на них подробнее.

Вариант 1. Все делать самому.

плюсы: небольшие расходы

минусы: требует ОЧЕНЬ больших временных затрат. Требует ОЧЕНЬ много терпения, так как подразумевает общение с большим числом разных людей. Требует ХОРОШЕГО ЗНАНИЯ законодательства и, самое главное, ТЕКУЩЕЙ ПРАКТИКИ рынка недвижимости (чего у человека, профессионально не занимающегося сделками с недвижимостью, как правило, нет).

Вариант 2. Поручить все частному риэлтору.

плюсы: расходы ниже, чем при работе с агентствами недвижимости

минусы: Как правило, договор об оказании риэлтором услуг, не заключается. Работа идет на доверии. А, следовательно, у заказчика, то есть у Вас, выше риски. В случае, если, например, проверка юридической чистоты покупаемой Вами квартиры будет выполнена не надлежащим образом, возникает риск предъявления Вам различных дополнительных требований со стороны третьих лиц.

Вариант 3. Поручить все агентству недвижимости.

плюсы: У крупных агентств, как правило, есть своя внутренняя база предложений о покупке-продаже недвижимости. Эта информация может и не попасть в общедоступные источники. Особенно если предложение интересное.

С агентством Вы заключите договор, в котором будут прописаны все Ваши права, а также обязанности агентства. А это значит, что Ваши риски будут существенно снижены.

В агентстве можно получить квалифицированную юридическую консультацию.

У агентств отработан механизм проведения сделки: от подбора подходящего Вам варианта до получения продавцом денег, а также документов на приобретенную недвижимость.

В риэлтерской среде крупное агентство имеет вес при оговаривании условий проведения сделки (цена, место, время и пр.)

минусы: расходы довольно высоки. Агентства берут комиссионное вознаграждение в размере от 3% от суммы сделки (продажа одной квартиры + покупка другой). Что может вылиться в кругленькую сумму.

Вариант 4. Поручить посреднику выполнение части работ.

плюсы: расходы ниже, чем при работе с агентствами недвижимости

минусы: Договор об оказании отдельных услуг заключается. Но посредник в данном случае отвечает ТОЛЬКО за выполнение своего объема работ. Сможете ли Вы выполнить задуманное или нет – дело Ваше. Собрать воедино разрозненные кусочки сделки – это ВАША забота. Может получиться так, что сделка развалится на последнем этапе. Вам придется все начинать заново. Но за выполненнуюпосредниками часть работы (по неудавшейся сделке) Вы уже заплатили. Будет ли посредник работать по новой сделке? А что с оплатой? На эти вопросы ответы лучше получить у посредника заранее.

ВАЖНОЕ ЗАМЕЧАНИЕ:

В любом случае, какой бы вариант Вы не выбрали, держите весь процесс под своим контролем. Как говорится, доверяй, но ПРОВЕРЯЙ.