Форма договора продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Важным положением, предусмотренным ст. 551 ГК РФ, является необходимость обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору от продавца к покупателю.

Следует обратить внимание на два момента.

1. Договор купли-продажи недвижимости является заключенным с момента его подписания сторонами, но обязателен он с этого момента для продавца и покупателя, то есть влечет возникновение прав и обязанностей только для продавца и покупателя. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Для третьих лиц последствия наступают только с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

2. Право собственности на недвижимое имущество переходит по этому договору лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Если одна из сторон уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о понуждении государственной регистрации права собственности.

По договору купли –продажи недвижимости осуществляется переход не только права собственности, но и других вещных прав, например права хозяйственного ведения, права оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и т.д.

Содержание договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости признаются: предмет договора купли-продажи и его цена.

Предметом данного договора являются недвижимые вещи, перечень которых дан в ст. 130 ГК РФ и других законах.

Различают следующие виды недвижимых вещей:

- недвижимость по природе, к которой относятся земельные участки, участки недр;

- антропогенная недвижимость или объекты недвижимого имущества, созданные руками человека – это все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

- иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам, например, предприятие, жилое и нежилое помещение, линейные и линейно-кабельные сооружения и др.

Данные объекты отличает функциональная связь с землей, незаменимость, непотребляемость, индивидуальная определенность, специальное целевое назначение, высокая социальная и экономическая значимость, необходимость их государственной регистрации и т.д.

Статья 554 ГК РФ устанавливает важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При несоблюдении данного требования, договор считается незаключенным.

В договоре продажи недвижимости также должна быть указана цена договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424ГК РФ, не применяются.

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором, включает в себя и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.