Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1, п. 13).

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен (ФСО № 1, п. 21):

а. Установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б. Исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в. Определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г. Осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование использования либо отказ от использования того или иного подхода

Согласно цели и задачи проведения оценки определяется рыночная стоимость нежилых помещений.

Учитывая, что оцениваемое недвижимое имущество, представленное на оценку, является частью нежилого здания, Оценщик решил некорректным использование затратного подхода при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как нет возможности при затратном подходе учесть стоимость затрат, приходящихся на оцениваемое имущество, являющееся лишь частью здания.

На рынке коммерческой недвижимости г. Слободской имеется достаточное количество предложений по продаже аналогичных объектов, что позволяет с высокой точностью использовать для определения рыночной стоимости сравнительный подход.

Применение методов затратного и доходного подходов для встроенных помещений предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению рыночной стоимости.

Таким образом, Оценщик считает корректным отказаться от применения затратного и доходного подходов и использовать сравнительный подход.