Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования (АНЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию:

1. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка.

2. Физическая возможность – физическая возможность возведения улучшения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости недвижимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющегося улучшения, определение наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

1. Для земельного участка как незастроенного;

2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями.

Объектом оценки является встроенное помещение, расположенное в жилом здании, следовательно, нецелесообразно проводить АНЭИ применительно ко всему зданию (улучшению).

Оценщиком проводится качественный анализ четырех вариантов использования объекта оценки, позволяющий определить наиболее эффективное использование.

Метод заключается в анализе основных параметров, характеризующих объект. Каждому параметру присваивается определенный балл (от 1 до 5), далее рассчитывается сумма баллов.

Чем выше сумма баллов, тем большее преимущество отдается тому или иному функциональному использованию объекта недвижимости.

Таблица 4. Определение НЭИ объекта оценки