Анализ тенденций анализируемого сегмента рынка

Коммерческая недвижимость Челябинска разделена по назначению:

- торговая недвижимость, к которой относятся магазины, как отдельно стоящие здания, торговые площади в ТРК, а также нежилые помещения на первых этажах жилых домов, оборудованные и эксплуатируемые в качестве точек торговли и оказания услуг. Кроме того, к торговой недвижимости также часто относят объекты недвижимости, предназначенные для организации общественного питания.

- офисная недвижимость или административно-бытовая. К этому типу недвижимости относят административно-бытовые здания, офисные помещения, встроенные нежилые помещения, которые могут быть использованы в качестве офисных помещений, расположенные в зданиях НИИ и т.д.

- производственно-складская недвижимость. К данному типу относят производственные здания, цеха, складские помещения и здания, ангары, гаражи.

Рынок коммерческой недвижимости г. Челябинска характеризуется следующими особенностями:

- с началом кризиса и общим резким ухудшением экономической ситуации спрос на объекты недвижимости значительно снизился. За снижением спроса последовало снижение цен на недвижимость, составившее в сравнении с докризисным уровнем (лето 2008г.) до 20-40%;

- то же обстоятельство повлияло на спрос объектов, сдаваемых в аренду. Одновременно с ростом свободных площадей ставки арендной платы в сравнении с докризисным уровнем снизились на 30-60%. Ряд арендаторов, в особенности тех, которые отягощены обязательствами кредитных договоров, готовы сдавать объекты с особыми условиями (например, при заключении долгосрочного договора - 1 месяц предлагается бесплатно и т.д.);

- в период значительного роста цен, недвижимость являлась одним из высокодоходных объектов инвестиций. Доходность вложения в данный актив обеспечивалась не только текущей отдачей, выраженной в возможности получения арендной платы, но также конечной отдачей – величиной прироста инвестированных средств, получаемой от перепродажи объекта;

- высокая доходность недвижимости обеспечивала рациональность использования заемных средств при покупке или строительстве объектов. Как известно, использование заемных средств расширяет возможности инвестора, а это, в приложении к рынку недвижимости, увеличивает спрос и обеспечивает рост цен;

- с момента начала кризиса и на текущий момент недвижимость как объект инвестирования не является доходной: рост риска вложения значительно вырос в связи с недавним значительным падением цен, а доход от сдачи в аренду едва покрывает эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, размер которых в зависимости от степени загрузки объекта не меняется.

Эти обстоятельства позволяют сделать обоснованное предположение о том, что значительного роста цен на объекты недвижимости в ближайшее время (полгода-год) ожидать не стоит.

Кроме того, если раньше цена объекта могла возрастать только от ожидания или вероятности изменения текущего использования в соответствии с вариантом его наилучшего использования (в большей степени это касается складских и производственных баз, которые можно перепрофилировать в торговые комплексы), то теперь эти ожидания представляются менее реалистичными.

В настоящее время стоимость объекта недвижимости в зависимости от его назначения формируется следующими критериями:

Таблица 9 Ценообразующие факторы для объектов недвижимости