Сравнительный подход

1. На торг. Используя стоимости предложения, необходимо учесть снижение стоимости в результате торгов между продавцом и покупателем.

За основу расчета взяты мнения профессиональных участников рынка о существовавших на дату определения стоимости скидках на уторгование.

2. Имущественные права. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на помещение. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. В данном случае корректировка цен аналогов не требуется, поскольку на все объекты-аналоги у продавцов имеется полное право собственности на здания и земельные участки.

3. На условия финансирования. В данном случае предполагается, что все объекты-аналоги приобретаются за собственные средства и корректировка по данному фактору не требуется.

5. Динамика сделок на рынке (дата продажи/предложения). Составляющими факторами времени, влияющими на цену сделок, являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объект недвижимости. Поскольку объекты-аналоги проданы или выставлены на продажу в феврале 2015. корректировка их цен не требуется.

6.На местоположение.

Корректировка на местоположение в данном случае определяется экспертным путем. На основании анализа рынка купли-продажи производственных зданий можно сделать вывод, что районы в которых расположены рассматриваемые аналоги имеют равный уровень коммерческой привлекательности, что и объект оценки. Корректировка не требуется.

7.На наличие инженерных коммуникаций. Возможность использовать большее количество доступных коммуникаций повышает комфортность, увеличивая коммерческую привлекательность производственного здания. В нашем случае инфраструктура объектов–аналогов и объектов оценки развита одинаково.

8. На техническое состояние (качество внутренней отделки). В нашем случае требуется корректировка цен аналога №2, поскольку в отличие от объекта оценки, находящегося в хорошем техническом состоянии, его состояние характеризуется как «плохое».

Значение корректировки рассчитывается как затраты на проведение ремонта класса «стандарт». Величина корректировки, определенная с помощью онлайн калькулятора составила ______ руб./кв.м.

9.На наличие подъездных путей. Для производственного помещения имеет большое значение наличие хороших подъездных путей. В данном случае корректировка цен аналогов не проводилась, поскольку все объекты аналоги, как и объект оценки имеют хорошие подъездные пути.

Таблица 16 – Выборка по объектам-аналогам (производственные помещения в

Из выборки, представленной в таблице 16 можно выделить несколько пар аналогов – производственных помещений отличающихся только площадью и имеющих одинаковые значения всех остальных ценообразующих факторов, таких как местоположение, оснащенность инженерными коммуникациями, техническое состояние и т.д.

Таблица 17

По данным таблицы 17 построим графическую зависимость соотношения цен производственных помещений от соотношения площадей (рисунок 2).

Рисунок 2. Корректировка на различие в площади

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Целью согласования результатов использования методов в рамках трех традиционных подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого метода в оценке определяются по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

способность параметров методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Окончательное итоговое суждение оценщика о стоимости имущества выносится на основе полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствие с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения весов различных подходов используем пять приведенных ниже критериев, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А.Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного Конгресса «СЕРЕАН».

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу баллы в соответствии с пятью критериями;

определим сумму балов каждого подхода;

определим сумму баллов всех используемых подходов;

из отношения суммы баллов каждого подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах (с учетом необходимого округления до 1%);

на основе округленных весов и полученных примененными методами расчетов результатов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вычисленный вес этого подхода и округлим с точностью до 1000 рублей для получения окончательного результата.

Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта

оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров д. 39, по состоянию на ноябрь 2015 г., с учетом необходимого округления, составляет:

4 146 809 (Четыре миллиона сто сорок шесть тысяч восемсот девять)