Общие понятия. Определяемая стоимость.

Согласно заданию на оценку определению подлежит рыночная стоимость.

«... под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

–одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,

–стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,

–объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов,

–цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,

–платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Определить рыночную стоимость возможно с помощью набора методов в рамках трех традиционных подходов: затратного, сравнительного и доходного, описание которых делается в соответствии с действующими Стандартами оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Сравнительный подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы или выставлены на продажу. В цены совершенных сделок вносятся поправки, компенсирующие отличия между оцениваемым и сравниваемыми объектами. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней) стоимости прав на будущий доход, т.е. основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех подходов в большей или меньшей степени могут отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используются математические процедуры, а также экспертные соображения

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемое помещение рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного объекта недвижимости.

В настоящем Отчете оценщики в рамках доходного подхода применили метод прямой капитализации.

Расчет среднерыночной арендной ставки для оцениваемых зданий произведен методом средневзвешенной стоимости.

Выборка объектов-аналогов представлена в таблице 10.

Таблица 10

Информация по сдаче в аренду производственных помещений на февраль 2015г.

Арендная ставка за отапливаемые производственные помещения по состоянию на февраль 2015 года рассчитывалась на основании данных https://domchel.ru ^[2] , а именно по данным ежеквартальных обзоров рынка недвижимости, так изменение арендных ставок с 19 ноября 2014 г. по 28 января 2015 г. составило 6, 3%.

Таким образом, арендная ставка за производственные помещения по состоянию на февраль 2015 года составила 695 руб./кв.м

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI – чистый операционный доход (от англ.NetOperationalIncomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.