Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Рассмотрим алгоритм традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

• определяется длительность прогнозного периода;

• составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, рассчитывается величина чистого операционного дохода;

• рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга исходя из характеристик кредита;

• определяются денежные потоки собственных средств;

• рассчитывается норма прибыли (ставка дохода) на вложенный капитал;

• по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

• определяется доход от реверсии объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

• рассчитывается остаток непогашенного кредита на конец периода;

• из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

• по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение рыночной стоимость недвижимости:

• оценивается рыночная стоимость собственного капитала как сумма текущих стоимостей, проанализированных на предыдущих этапах денежных потоков;

• определяется величина ипотечного кредита на дату оценки;

• определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

Сн= ИК+ (ЧОД-РОД) PVA + (Cпп - ИКост) PV, (39)

где ЧОД – чистый операционный доход проекта в год;

РОД – сумма обслуживания долга проекта в год;

Спп– сумма реверсии без учета расходов на продажу;

ИКост – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

ИК – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга;

PVA - фактор текущей стоимости аннуитета;

; (40)

PV - фактор текущее стоимости;

; (41)