Формы дохода от недвижимости

Недвижимость как актив генерирует определенный доход, который выражается в виде:

• будущих денежных потоков (от сдачи в аренду, наем, пользование);

• возрастания стоимости недвижимости;

• дохода от будущей продажи недвижимости.

Особенности доходов от недвижимости:

• Стабильность дохода. Как показывает опыт развитых рынков зарубежных стран, стоимость недвижимости является монотонно возрастающей временной функцией. Явления стагнации рынка недвижимости или падения цен на нем являются крайне редкими (наблюдаются раз в 20 – 30 лет) и обусловлены серьезными структурными кризисными явлениями в экономике страны. Кроме того, в большинстве случаев доход от недвижимости выступает в форме арендной платы. Договора аренды заключаются на сроки от 3 до 10 – 15 и более лет. Отсюда доходы от недвижимости более стабильны, чем по акциям, где дивиденды более зависимы от спекулятивных мотивов рыночных игроков.

• Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходим значительный стартовый капитал.

• Необходимость в управлении недвижимостью. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

• Неоднородность. Неоднородность недвижимости – фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность от инфляции. Недвижимость – актив, в большей степени, чем другие защищен от инфляции. Инфляция переносится в доход (арендную плату) или в цену недвижимости, которые растут вместе с инфляцией.

• Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Низкая ликвидность. Продажа недвижимости при адекватной оценке объекта может достигать 90 – 120 дней. Срок экспозиции на рынке может быть еще выше, если оценка завышена. Динамика срока экспозиции.

• Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Это дает возможность эффективной диверсификации инвестиционных портфелей, имеющих в своем составе корзину активов, выраженных или связанных с недвижимым имуществом.

• Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля неуничтожима. Здания и сооружения – долговечные конструкции.

• Высокие трансакционные издержки. Недвижимость – актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости издержки составляют более 1%, для жилой недвижимости они могут достигать до 10% от цены объекта.

Классификация издержек:

• Издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

• Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

• Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.

• Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, регистрацию прав.

• Издержки на проведение расчетов, прием – передачу объекта.

Для финансирования инвестиционного проекта в области недвижимости существует два источника: собственные и заемные средства компании.

Способы финансирования инвестиционного проекта за счет собственных средств, плюсы и минусы:

1. За счет чистой прибыли:

«+» Прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций.

«−» Использование прибыли возможно после уплаты налогов, следовательно, каждый инвестированный рубль «стоит» столько, сколько составляет ставка налога на прибыль.

2. За счет амортизационных отчислений:

«+» На первый взгляд, амортизация ничего «не стоит», однако размер амортизации ограничен нормами амортизационных отчислений.

«−» Назначение амортизации заключается в воспроизводстве средств производства предприятия, и, следовательно, использование амортизационных отчислений не по назначению приведет к недостатку средств для замены оборудования.

3. За счет эмиссии акций и увеличения размеров акционерного капитала:

«+» Такой механизм не требует возврата средств в срок и обязательной выплаты дивидендов.

«−» Расширение числа акционеров может привести к затруднению принятия управленческих решений и, в перспективе, к утрате контроля над собственной компанией.

Таким образом, цена собственных средств, как правило, оказывается велика. Один из способов повышения рентабельности проекта – привлечение заемных средств.

Рассмотрим два проекта с объемом финансирования 1000 млн руб. Прибыль в каждом проекте составляет 200 млн руб., налог – 20 %. В первом проекте используются только собственные средства. Во втором проекте заемные средства составляют 500 млн руб. Ставка за использование займа – 15%. Как видно из табл. 1, использование привлеченных средств повышает рентабельность использования собственного капитала с 16 до 20%. Такой эффект называют эффектом финансового рычага (левередж).

Таблица 1

Пример финансового рычага (величины приведены в млн руб.)

Таким образом, задача девелопера, занимающегося инвестированием в проекты, связанные с развитием недвижимости, распадается на два этапа:

1. Определение соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;

2. Определение источников и механизмов привлечения внешнего финансирования.

Основные методы финансирования недвижимости:

• Краткосрочное кредитование.

• Долгосрочное кредитование.

• Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования.

• Использование ценных бумаг (ПИФов).

• «Долевое» участие в строительстве.

Риски2, возникающие при инвестировании в недвижимость, подразделяются на специфические, связанные с реализацией конкретного инвестиционного проекта (ошибки в управлении инвестиционным проектом), и на рыночные, связанные с негативными изменениями рыночных или внешних параметров (изменение налогового законодательства, изменение ставки рефинансирования и др.). Из-за сложной природы недвижимости причины возникновения рисков многообразны, и их можно классифицировать следующим образом:

• юридические риски (ошибки в договоре, вероятность утраты прав, возникновение правопритязаний третьих лиц и т.п.);

• технологические и градостроительные (неправильный выбор места строительства, ошибки в конструктивных решениях и т.п.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований перед органами местного самоуправления, новые регламенты и СНИПы, ограничения по функциональному использованию зданий и т.п.);

• экономические и организационно-экономические, вытекающие из изменения макропараметров (инфляции, ставки рефинансирования, доходности других инвестиций), обусловленные выбором финансирования (выпуск акций, получение кредита), возникшие из низкого качества финансовых расчетов.

Особенности рынка недвижимости:

• рынок недвижимости не является централизованным, он разделен на множество локальных (местных) рынков;
• рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях;
• сделки осуществляются на нерегулярной основе;
• данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер;
• объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения, и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);
• предложение на рынке недвижимости неэластично, т.е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов.

Предложение – это число объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спроса – желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены на рынке. Способность спроса реагировать на изменение цен определяется понятием «эластичность спроса». Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

На рис. 11 показано, как взаимодействуют на рынке недвижимости спрос и предложение.