Особенности ипотеки земельных участков

Ипотеке земельных участков посвящена гл. 11 закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

В ст.62 закона названы земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:

• земли, которые на основании закона, не исключены из оборота или не ограничены в обороте;

• право аренды земельного участка гражданина или юридического лица может быть предметом ипотеки с согласия собственника земельного участка;

• при общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу или гражданину участок, выделенный в натуре.

Согласно ст. 63 закона не подлежат ипотеке:

• земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• часть земельного участка, площадь которого меньше нормы (минимального размера).

До декабря 2004 г. не подлежали ипотеке земли сельскохозяйственного назначения.

Несколько статей закона посвящены вопросам ипотеки земельного участка со зданием или сооружением. В соответствие со ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права на здание, сооружение или иную недвижимость, находящуюся на земельном участке, новый собственник приобретает права и на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник. Это положение кодексов нашло отражение и в законе об ипотеке.

При ипотеке земельного участка со зданиями, сооружениями, если договором не предусмотрено иное, право залога распространяется на здания (сооружения). В договоре может быть сформулировано условие, что залогодатель может распоряжаться и пользоваться зданием, при этом на земельный участок накладывается сервитут.

Ипотека земель сельскохозяйственного назначения с имеющимися на них зданиями возможна только с ипотекой прочно связанных с землей объектов.

Отметим несколько положений закона, связанных со строительством зданий и сооружений с привлечением заемных средств:

• Статья 64.1. Земельный участок, приобретенный с помощью кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика. К возникшему на этом основании залогу применяются все правила ипотеки.

• Статья 64.2. Земельный участок (право его аренды), на котором строится здание с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации собственности заемщика на построенное или недостроенное здание.

• Статья 65. На заложенном участке залогодатель вправе возводить здания (сооружения), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется на эти здания (сооружения). При закладной это допускается только тогда, когда право залогодателя предусмотрено в закладной.

• Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

3. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

• Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

2. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

3. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

4. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

5. Данное требование действовало до 1 ноября 2004 г., в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа. Принципы ипотечно-инвестиционного анализа. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Методы расчета стоимости недвижимости с учетом кредитования. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа. Капитализация заемного и собственного капитала (техника Эллвуда)

Под ипотечно-инвестиционным анализом понимают оценку стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, на основе раздельного учета стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

Принцип, положенный в основу ипотечно-инвестиционного анализа, состоит в том, что в случае приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита оцениваемые доходы получает как инвестор, а именно:

• получает финансовый левередж, который позволяет увеличить доходность собственного капитала;

• обеспечивает большую диверсификацию активов;

• увеличивает вычеты на выплату процентов по кредиту и начисление износа в целях налогообложения;

так и кредитор:

• получает гарантированную сумму дохода;

• пополняет свои кредитные ресурсы за счет пуска «закладных» в обращение;

• получает надежное обеспечение кредита и обладает правом первого требования на операционных доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности

Кз = ИК / Сн ·100%, (31)

где ИК – сумма ипотечного кредита, руб.;

Сн – общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту:

ИП = РОД / ИК · 100%, (32)

где ИП - ипотечная постоянная;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга.