Факторы, оказывающие влияние на динамику досрочного погашения ипотечных кредитов

Отсутствие в России полноценной статистики досрочного погашения ипотечных кредитов требует дополнительного изучения в процессе моделирования всех возможных факторов, оказывающих влияние на темпы и объемы досрочного погашения.

Данные факторы можно разделить на 2 категории:

ü факторы, стимулирующие полное досрочное погашение ипотечных кредитов;

ü факторы, стимулирующие частичное досрочное погашение ипотечных кредитов.

Ф. Дж. Фабоцци выделяет несколько причин досрочного погашения ипотечного кредита:

1. Смена места работы заемщика с последующим переездом. Данный фактор досрочного погашения кредита не характерен для финансовых центров России — Москвы и Санкт-Петербурга, и это необходимо учитывать при моделировании, поскольку большинство российских ипотечных кредитов (рефинансируемых как в России, так и за рубежом) выданы именно в этих регионах.

2. Раздел имущества при разводе, предполагающий продажу супружеской собственности.

3. Ущерб, нанесенный застрахованной недвижимости (пожар, стихийное бедствие). Страховое возмещение идет на оплату долговых обязательств. Данный фактор, как и дефолт по кредиту, обычно не оказывает существенного влияния на динамику досрочного погашения, поскольку вероятность наступления указанных событий невысока.

4. Дефолт по кредиту. В принципе дефолт по кредиту не является причиной досрочного погашения кредита, однако для инвесторов (или эмитента) эффект в этой ситуации будет аналогичен эффекту досрочного возврата кредита — им будет выплачен остаток основного долга. При наличии страхования на случай дефолта (в некоторых странах, включая США и Канаду, такое страхование является обязательным начиная с определенного уровня LTV) страховая компания полностью возвращает сумму кредита, т. е. осуществляет полное досрочное погашение. В настоящее время в России данный вид страхования практически не осуществляется, несмотря на его закрепление в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сегодня для частных страховщиков страхование на случай дефолта экономически невыгодно.

5. Возможность рефинансирования долга под более низкие проценты. В России этот фактор досрочного погашения фактически отсутствует, поскольку законодательство (в частности, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») не позволяет выдавать новую закладную одновременно с погашением старой — процесс передачи залога новому кредитору затягивается на 1—2 мес., в течение которых новый кредит остается необеспеченным.

Тем не менее, во всем мире данный фактор напрямую связан с ситуацией на финансовом рынке и в экономике страны в целом: чем больше разница между процентом по кредиту и процентом, который может выплачиваться при рефинансировании, тем выше вероятность рефинансирования ипотечного кредита. Согласно зарубежной статистике рефинансирование происходит, когда разница между двумя указанными ставками составляет 2%, что позволяет покрыть накладные расходы, связанные с процедурой рефинансирования.

Однако обычно заемщики рефинансируют свои ипотечные кредиты в неблагоприятные для себя периоды времени. В каждом пуле ипотечных кредитов условно существует три категории заемщиков:

а) заемщики, которые рефинансируют в оптимальный период;

б) заемщики, которые осуществляют рефинансирование, когда знают, что момент времени благоприятен, однако не всегда владеют соответствующей информацией;

в) заемщики, которые никогда не осуществляют рефинансирование.
Согласно исследованию аналитиков Оклендского университета (США), оценка ипотечных ценных бумаг по данному фактору досрочного погашения оптимальна, когда 60% заемщиков относятся к первой категории, 35% — ко второй категории и 5% — к третьей категории.

6. Покупка более дорогого дома или смена недвижимости. Этот фактор во всем мире имеет сезонную составляющую. Количество досрочных погашений, обусловленных сменой жилья, связано с повышением или понижением активности на первичном рынке недвижимости: покупка домов набирает темпы весной, достигая максимума к концу лета. Объемы приобретения жилья снижаются в течение осени и зимы. Таким образом, досрочные погашения, обусловленные этим фактором, незначительны в зимние месяцы, их количество начинает увеличиваться в конце зимы и достигает пика летом.

Необходимо отметить, что в России смена места жительства или приобретение нового, более дорогого жилья могут быть осложнены дополнительными законодательными и психологическими проблемами: продажа жилья с обременением ипотечными обязательствами зачастую сопровождается психологической неготовностью покупателя приобретать такое жилье, а возможность погашения обязательств по приобретенной ранее недвижимости за счет перекредитования практически отсутствует не только в связи с описанной выше законодательной проблемой, но и в связи с необходимостью поиска нового жилья.

Факторами, способствующими частичному досрочному погашению ипотечных кредитов, являются:

· желание избежать «жизни в долг». Данный фактор особенно характерен для России и европейских стран, в отличие, например, от США, где модель «жизни в долг» активно пропагандируется;

· срок кредита. Чем длиннее срок, тем больше вероятность того, что кредит будет погашен досрочно, поскольку в данном случае выгода от экономии на процентах более очевидна для заемщика;

· срок, прошедший с момента получения кредита. К концу срока выплаты кредита вероятность досрочного погашения повышается.