Сельскохозяйственных предприятий

Образование землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий - это землеустроительные действия, включающие составление, рассмотрение, утверждение проекта и перенесение его в натуру, в результате которых создают новый земельный участок и оформляют на него документы.

Проект образования (организации) землевладения или землепользования сельскохозяйственного предприятия составляют по частям:

· установление площади землевладения (землепользования);

· размещение и формирование его земельного массива;

· размещение усадьбы нового хозяйства;

· установление видов и площадей угодий в составе землевладения (землепользования);

· размещение границ землевладения (землепользования);

· определение режима и условий (ограничений) в использовании земель;

· составление схемы внутрихозяйственной организации территории хозяйства;

· разработка исходных данных для определения размеров земельного налога, цены земли и других экономических показателей.

Эти составные части разрабатывают одновременно, совместно и взаимосвязано как единую проектную задачу, решаемую от общего к частному.

Проект составляют на основе «Задания на проектирование» с использованием материалов подготовительных работ, схемы землеустройства района, других проектных и предпроектных материалов и документов.

Проектные предложения и расчеты по ним выполняют или на одно хозяйство, или на группу территориально взаимосвязанных сельскохозяйственных предприятий, затрагиваемых межхозяйственным землеустройством. При этом в процессе проектирования учитывают не только земельную площадь хозяйства, но и его производственные показатели (обосновывают целесообразность данной специализации, определяют возможные объемы производства продукции, условия водоснабжения, энергообеспечения, теплообеспечения, связи и т. д.).

Определение площади землевладения (землепользования). В проекте ее устанавливают одновременно с расчетом размеров производства сельскохозяйственного предприятия. Задача проектировщика состоит в том, чтобы на основе контрольных цифр по объемам производства продукции, содержащихся в «Задании на проектирование», или пожеланий руководителя хозяйства разработать перспективную, конкурентоспособную модель организации территории производства сельскохозяйственного предприятия и затем определить размер его землевладения (землепользования).

Размер землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия зависит от многих условий и факторов, основными из которых являются:

· производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;

· природные условия, характеризующие плодородие почв, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т. д.;

· обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого персонала, наличие кадров механизаторов и других работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны (в особенности в напряженные периоды работ), земельные доли и имущественные паи, приходящиеся на одного работника сельскохозяйственного предприятия;

· наличие в хозяйствах основных и оборотных производственных фондов, в первую очередь сельскохозяйственного назначения, денежно-материальных средств и возможность привлечения и использования банковских кредитов для развития материально-технической базы;

· другие условия, включающие в себя наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения, естественно-исторические условия.

Расчетную площадь землевладения (землепользования) устанавливают на основе рекомендаций научных учреждений; метода аналогов, то есть по размерам хозяйств, успешно функционирующих и аналогичных условиях; расчетно-конструктивного метода; экономико-математических методов; методов математической статистики с использованием производственных функций.

Окончательную (проектную) площадь землевладения (землепользования) определяют с учетом конкретных территориальных условий. В процессе проектирования ее стремятся приблизить к расчетной площади.

Размещение и формирование земельного массива хозяйства.

Оно заключается:

· в определении месторасположения хозяйства и его землевладения (землепользования);

· придании землевладению (землепользованию) наилучшей конфигурации, формы;

· включении в состав земельного массива хозяйства отдельных, участков, принадлежащих ранее другим землевладельцам и землепользователям, а также различных видов сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.

При размещении землевладений и землепользовании, то есть при определении месторасположения каждого из них, необходимо выполнять следующие требования:

· тщательно учитывать существующее устройство и состояние территории - размещение существующих землевладений и землепользовании, фондов земель, дорог, населенных пунктов, особо охраняемых территорий, водных источников и т. п.;

· принимать во внимание затраченные ранее капиталовложения на производственные, культурно-бытовые и другие постройки и сооружения, оросительные и осушительные системы, каналы, дороги, колодцы и т. п.;

· учитывать размещение и хозяйственное назначение существующих населенных пунктов, возможное размещение и расширение усадеб хозяйств, которые должны быть выгодно расположе­ны относительно своих угодий;

· формировать землевладение и землепользование в виде единого компактного участка удобной конфигурации, не расчлененного естественными и искусственными преградами (оврагами, реками, лесами, болотами, дорогами и др.);

· обеспечивать наименьшую протяженность землевладения (землепользования). На равнинной, относительно однородной территории проектировать их правильной формы, близкой к квадрату;

· обеспечивать при формировании землевладений или землепользовании из нескольких обособленных (чересполосных) участков минимальную удаленность их друг от друга, а дорожную связь между ними - удобной;

· не дробить границами нескольких хозяйств участки пахотных земель, водосборные площади, орошаемые и осушаемые земли, не нарушать функционирование мелиоративных сетей, противоэрозионных систем и др.;

· создавать при размещении землевладения (землепользования) и его границ благоприятные условия для последующей внутрихозяйственной организации территории, охраны природы;

· создавать территориальные условия для обеспечения хозяйств коммуникациями (линиями электропередачи, связи, водоснабжения и др.), для независимого подъезда по дорогам к каждому землевладению, землепользованию, их водоснабжения с учетом наличия водного источника или доступа к нему;

· включать сельскохозяйственные (пашню, сады, сенокосы, пастбища) и несельскохозяйственные (леса, болота, кустарники, озера и др.) угодья, расположенные в одном массиве, в состав землевладений (землепользовании) для обеспечения компактности.

Для оценки конфигурации и компактности землевладения (землепользования) рассчитывают коэффициент компактности, протяженность землевладения (землепользования), удаленность отдельных частей землевладения (землепользования) от хозяйственных центров.

Коэффициент компактности - это частное отделения париметра данного землевладения (землепользования) на периметр квадрата той же площади как фигуры, имеющей наименьший периметр.

Если площадь квадрата равна Р, то длина его одной стороны равна , а периметр - . Коэффициент компактности:

где П - периметр данного землевладения.

Так, периметр земельного массива площадью 100 га, имеющего формулу прямоугольника с соотношением сторон 1: 4, то есть 500*2000 м, составит 5000м, а периметр квадрата той же площади - 4000 м (). Тогда

К= 5000/4000 = 1, 25.

Чем ближе коэффициент компактности к единице, тем лучше конфигурация землепользования.

Протяженность землевладения (землепользования) - это расстояние между его наиболее удаленными частями (крайними точками), измеряемое по дорогам. Частное от деления фактической протяженности землепользования на среднюю протяженность квадратной фигуры той же площади называют коэффициентом протяженности, который при соотношении сторон прямоугольника 1: 2 равен 1, 08, при 1: 3 - 1, 21, при 1: 4 - 1, 34.

Удаленность земель зависит от размеров землевладения (землепользования), конфигурации землевладения (землепользования), степени пересеченности местности, наличия и размещения дорог, расположения хозяйственного центра.

При расположении хозяйственного центра (населенного пункта) в центре обслуживаемой территории удаленность земель будет наименьшей.

Для оценки удаленности земель в проекте рассчитывают среднее расстояние территории землевладения (землепользования)

где R\, Ri,..., Rn - соответственно расстояния до отдельных частей землевладения (землепользования) от хозяйственного центра по дорогам; Р\, ft,..., Рп - площади отдельных частей землевладения (землепользования).

При разработке данной составной части проекта уточняют экспликацию земель нового хозяйства (таблицу с площадями земель) по угодьям, а также по тем участкам, которые передают другие землевладельцы и землепользователи. То есть в проекте составляют баланс площадей всех перераспределенных земель.

Размещение усадьбы хозяйства осуществляется в тех случаях, когда образуются новые землевладения и землепользования и требуется строительство новых населенных пунктов или производственных центров, например на массивах нового освоения земель.

Эта составная часть включает определение месторасположения усадьбы на территории; выбор участка земли для размещения построек усадьбы; расчет площади земель, необходимой для усадьбы.

Усадьбы сельскохозяйственных предприятий размещают на территории существующих благоустроенных населенных пунктов, опустевших деревень и бывших поселений, на новом месте [на территории землевладения (землепользования)], которое проектируют.

При выборе участка для нового строительства обязательно учитывают строительно-планировочные требования к почвогрунтам, уровню залегания грунтовых вод, санитарно-гигиенические нормы, условия водоснабжения, тепло- и энергообеспечения, связи и т. д.

Площадь под усадьбу рассчитывают, исходя из требований планировки и застройки, числа жителей в ней и назначения усадьбы.

Вид и площадь угодий в составе землевладения (землепользования) устанавливают в соответствии с намечаемой специализацией хозяйства, объемом производства продукции с учетом конкретных природных и экономических условий.

При размещении землевладения (землепользования) в его границы включают исходный состав угодий. Состав и площади угодий могут не соответствовать потребностям создаваемого хо­зяйства полностью, но позволяют путем необходимой трансформации (перевода угодий из одного вида в другой) или нового освоения земель привести его в соответствие с этими потребностями. Если эту задачу решить невозможно, то вносят изменения в формирование и размещение землевладения (землепользования), то есть изменяют его размер, добавляя необходимые площади земельных угодий.

Границы землевладения (землепользования) размещают по следующим основным правилам:

· суходольные границы, в особенности в открытой местности, на пашне размещают прямолинейно без изломов с углами поворотов 90°;

· границы совмещают с естественными рубежами (живыми урочищами) - реками, ручьями, оврагами, лощинами, опушками, леса и т. п., а также с искусственными преградами (каналами, дорогами и др.);

· границы размещают согласованно с рельефом местности, исключая возможность возникновения и развития эрозии. Их проектируют по водоразделам, тальвегам, элементам гидротехнической сети, на склонах - по линии стока;

· неоправданного дробления контуров угодий, создания мелкоконтурности не допускают;

· в зонах орошения или осушения земель границы совмещают с постоянными оросительными, осушительными и другими каналами, создают условия для обособленного водопользования каждому хозяйству;

· границы располагают так, чтобы создавались хорошие условия для последующей внутрихозяйственной организации территории (правильного размещения севооборотов, полей, рабочих участков, внутрихозяйственных дорог, лесополос и т. д.).

Режим и условия (ограничения) использования земель определяют для того, чтобы включить эту информацию в свидетельство на право собственности на землю. Ограничения в использовании земель обусловлены особым правовым режимом территорий (природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, охранных и санитарно-защитных зон или полос, инженерных, транспортных и других сооружений и объектов, деградированных и загрязненных земель), а также правами ограниченного пользования чужими земельными участками (обременениями и сервитутами).

Для этого пользуются дежурными картами ограничений и обременений в использовании земель административного района, на территории которого расположено образовываемое землевладение (землепользование), и специальными нормативно-правовыми документами.

Схемы внутрихозяйственной организации территории нового хозяйства составляют для того, чтобы увязать образование нового землевладения (землепользования) с требованиями последующего внутрихозяйственного землеустройства.

По этой причине при межхозяйственном землеустройстве на уровне схемы надо предвидеть и наметить возможную и наиболее целесообразную внутрихозяйственную организацию территории. К ней относится размещение производственных подразделений и хозяйственных центров; магистральных внутрихозяйственных дорог с учетом их выходов на внехозяйственные дороги; сельскохозяйственных угодий, предусмотренных проектом; основных типов севооборотов и др.

Намеченные в схеме элементы организации территории наносят на проектный план, что служит дополнительным обоснованием правильности проектного решения.

Исходные данные для определения размеров земельного налога, цены земли и других экономических показателей разрабатывают для повышения информационной значимости проекта образования землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия и использования его данных при взаимоотношении землевладельцев и землепользователей с государством и между собой (например, при уплате земельного налога, аренды за землю, продаже земельных участков и др.).

Для определения указанных экономических показателей используют материалы проекта, содержащие данные по площадям и качеству земельных угодий.

При наличии вариантов их обосновывают по системе экономических показателей. На этой основе выбирают оптимальный вариант.

Землевладения и землепользования сельскохозяйственных предприятий и граждан можно образовывать на землях, используемых ранее по различному назначению.