Согласование скорректированных результатов оценки

При согласовании компонентов итоговой стоимости полученных посредством последовательного внесения корректировок на имеющиеся различия, оценщиком учитывались следующие факторы.

1. Объекты-аналоги выставлены на продажу в относительно недавний период.

2. Назначение объекта оценки и объектов – аналогов сопоставимое.

На основании вышеизложенного, объектам аналогам присвоены равные весовые коэффициенты..

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Этот подход учитывает прогнозируемые доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, а также последующую продажу объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода, как правило, применяется один из двух методов:

- прямой капитализации дохода;

- дисконтированных денежных потоков.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для оцениваемого объекта. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от сдачи в аренду недвижимости за прогнозный период, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации дохода применяется, в случаях, когда:

- потоки доходов стабильны длительный период времени;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Достоинства

Метод непосредственно отражается рыночную конъюнктуру и основывается на рыночных арендных ставках. При расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночных условиях эксплуатации недвижимости.

Недостатки

Применение метода затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках. Метод не рекомендуется использовать, если объект незавершен строительством, не вышел на уровень стабильных доходов или требует серьезной реконструкции или значительного ремонта.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, в случаях, когда:

- будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости;

- объект недвижимости строится или только построен и вводится в эксплуатацию.

Достоинства: Единственно возможный метод при проведении оценки объектов незавершенных строительством, требующих реконструкции или значительных инвестиций в ремонт.

Недостатки: Основной недостаток – сложность расчетов. При оценке необходимо учесть и корректно спрогнозировать сравнительно большое количество факторов, существенным образом, влияющих на стоимость объекта оценки.

Выводы

Учитывая имеющуюся нестабильность будущих денежных потоков, целесообразным для целей настоящей оценки является применение метода дисконтирования денежного потока.

Период прогнозирования.

При установлении периода прогнозирования учитывается следующее. В настоящее время на рынке аренды объектов недвижимости, равно как и на рынке объектов недвижимого имущества присутствует достаточно высокая нестабильность на фактор которой существенно влияет и остающаяся нестабильность микро и макро экономических показателей экономики в целом. Однако, принимая во внимание наметившуюся в последнее время тенденцию к стабилизации показателей экономики вообще и показателей рынка объектов недвижимости в целом (включая рынок аренды), представляется обоснованным принять в качестве прогнозного периода – пятилетний период в течение которого процессы стабилизации примут сформировавшиеся черты и возможно будет утверждать о стабилизации рыночных процессов.

Способность объекта приносить доход.

Объект оценки, безусловно, представляет собой объект доходной недвижимости, т.к. используется как торговый объект, расположен на территории крупного торгового комплекса, в объекте проведены ремонтные работы, позволяющие эксплуатировать его по прямому назначению. Учитывая вышеприведенные факты, а так же учитывая развивающийся рынок аренды торговых помещений, оценщик считает, что объект оценки имеет возможность формировать устойчивые денежные доходы от аренды в текущий период, в период прогноза, а так же в постпрогнозный период.

Расчет стоимости объекта оценки.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежного потока осуществляется расчет Чистого операционного дохода (ЧОД), путем вычитания из Валового дохода (ВД) потерь от недозагрузки, постоянных и переменных затрат связанных с эксплуатацией объекта оценки.

Валовой доход рассчитывается как произведение рыночной арендной ставки и площади объекта оценки.

Определение рыночной арендной ставки.

Проведенным объектным поиском в средствах массовой информации ставок аренды по торговым объектам в зоне расположения оцениваемого объекта не обнаружено. Для целей повышения точности результата оценки подобраны ставки аренды по сопоставимым помещениям. На основании полученной информации определяется ставка аренды, которая составляет: (450+700+1000)/3=720 руб./кв.м. в месяц или в год 8640 руб./кв.м. в год.

Недозагрузка помещений.

На рынке в настоящее время существует стабильный спрос на аренду нежилых площадей. Однако, можно предположить потери от недозагрузки в период смены арендаторов. Учитывая вышеизложенное оценщик считает, что в первый и второй год потенциальная загрузка помещений составит 70% от номинальной, во второй и последующие годы – 80%.

Постоянные затраты.

К постоянным затратам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. К ним относятся:

- налог на имущество,

- арендная плата землю на основании договора аренды -184 279, 05 рублей.

- затраты на страхование объекта недвижимости.

При проведении расчетов, постоянные затраты определены в пределах ставок установленных действующим законодательством на момент проведения оценки.

Переменные затраты.

К переменным затратам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта оценки (коммунальные платежи, заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, охрана, вывоз мусора и т.д.). Расходы на управление составляют – 8-10 % от ДВД.

Общая площадь.

Основная площадь объекта оценки пригодная для сдачи в аренду составляет:

947, 7 кв.м, которая и принимается для дальнейших расчетов.

Балансовая стоимость.

Балансовая стоимость составляет – 0 рублей.

Затраты на ремонт.

Учитывая техническое состояние объектов оценки (см. фотофиксации), в денежном потоке учтены затраты на доведение объектов оценки до арендо пригодного состояния на основании прайс-листа ремонтно-строительной компании «Андроника» (источник информации: интернет-сайт https://www. ufaremstroy.ru) и принята на уровне 3000 рублей за 1 кв.м., 3000*7455, 5 = 22366500 рублей.

Комиссионные при продаже

Комиссионные при продаже объекта в постпрогозном периоде являются величиной практически не поддающейся адекватному прогнозу, т.к. они варьируются в достаточно широких пределах и зависят от функционального назначения объекта, цены сделки, объема оказанных риэлтерских услуг и других факторов, информирование о наличии которых не входит как в интересы риэлтерского агентства, так и сторон сделки. Более того, для целей определения комиссии при продаже объекта в постпрогнозный период необходимо сделать прогноз каждого из приведенных выше факторов практически на 5-6 лет вперед, что, по мнению оценщика, вообще не имеет адекватных побуждающих мотивировок. Учитывая вышеизложенные факты и доводы, единственно возможным является экспертное установление величины комиссионных, основанное исключительно на мнении оценщика – 3 %.

Определение ставки дисконтирования