Расчет ставки возвратной капитализации.

Существует несколько методов определения ставки капитализации. Для целей настоящей оценки возможно применение следующих методов расчета:

- метод прямой капитализации (кумулятивного построения);

- метод с учетом возмещения капитальных затрат.

1. Расчет методом кумулятивного построения.

Безрисковая ставка – ставка доходности вложения в высоколиквидные активы. Для целей настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимаем среднюю доходность по ОФЗ.

Надбавка за низкую ликвидность – учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости денежных средств.

Надбавка за риск вложения в недвижимость – учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта оценки (в результате стихийного бедствия, пожара и иных непреодолимых факторов).

Надбавка за инвестиционный менеджмент – учитывает уровень некомпетентности менеджмента в управлении объектом недвижимости.

Надбавка за специфичность объекта – учитывается риск инвестирования в объекты недвижимости имеющие определенные особенности.

2. Расчет с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

K = on + off, где:

on - ставка доходности инвестиций - компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов. Рассчитывается кумулятивным методом.

off - норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных инвестиций. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

-прямолинейный возврат капитала (метод Ринга),

-возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда),

-возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга - основывается на предположении, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала (s) рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

K = on + s (1/N), где:

on – ставка доходности,

s – годовая норма возврата капитала,

N – оставшийся срок жизни объекта оценки.

Метод Инвуда – основывается на предположении, что сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В данном методе норма возврата (off), как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения (SFF), при той же ставке процента, что и по инвестициям:

K = on + SFF (n, on), где:

on – ставка доходности,

SFF = ( on/(1+on)ⁿ -1 ) – фактор фонда возмещения,

n – период дисконтирования (оставшийся срок экономической жизни объекта).

Метод Хоскольда – основывается на предположении, что ставка дохода первоначальных инвестиций является несколько завышенной, что делает маловероятным реинвестирование по той же ставке. В данном методе для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

K = on + SFF (n, Rбез), где:

on – ставка доходности,

SFF = (Rбез /(1+ Rбез)ⁿ -1 ) – фактор фонда возмещения,

Rбез – безрисковая ставка процента,

n – период дисконтирования (оставшийся срок экономической жизни объекта).

Проведенными расчетами и рассуждениями, а так же личным опытом оценщика получена ставка капитализации для оцениваемого объекта в размере:

Расчет стоимости объектов оценки методом дисконтирования денежного потока проведен при помощи Программы расчета текущей стоимости объектов доходным методом рекомендованной Российским Обществом Оценщиков:

СОГЛАСОВАНИЕ

РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ФСО-1 п.24, ФСО-3 п.8(и)

В ходе выполнения задания на оценку в соответствии со стандартами оценки были проанализированы три основные подхода к определению стоимости объекта недвижимости затратный, сравнительный и доходный.

Руководствуясь задачей дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности, оценщик провел итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных применением разных подходов.

Затратный подход в определении стоимости дает стоимостную характеристику объекта в части проведенных ранее затрат на строительство за вычетом накопленного износа. К основным недостаткам затратного подхода следует отнести незначительные корреляции с ценовым диапазоном действующего рынка по объектам подобным оцениваемому. Учитывая тот факт, что в ходе проведения настоящей оценки оценщику удалось подобрать достаточно корректные данные для проведения оценки в рамках сравнительного подхода, достоверность затратного подхода чрезвычайно мала. Весовой коэффициент присваивается равным нулю.

Сравнительный подход в определении стоимости показывает текущую стоимость объекта оценки, рассчитанную на основании продаж и предложений на рынке подобных оцениваемому объектов. К основанным недостаткам сравнительного подхода следует отнести затрудненный сбор информации о сделках купли-продажи и предложениях на продажу, однако если такие сделки найдены, то рассчитанная в рамках сравнительного подхода стоимость дает результат соответствующий рыночному диапазону цен на подобные объекты. Весовой коэффициент присваивается 0, 5.

Доходный подход показывает стоимость объекта оценки на основании текущей стоимости денежных потоков от аренды. Поскольку объектом оценки является по сути торговый объект, рынок по сектору которых развит достаточно хорошо, адекватность результатов полученных в рамках доходного подхода является достаточной. Весовой коэффициент присваивается 0, 5.

Таким образом рыночная стоимость объектов оценки составляет:

(С учетом НДС)

5.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

1.Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон.

2.Общая цель отчета

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3.Конфидециальность.

Оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4.Положения об ответственности.

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональных организаций оценщиков недвижимости, членом которых я являюсь. Я не принимаю на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследуемому объекту несет владелец объекта. В своих действиях я поступал как независимый исполнитель. Размер моего вознаграждения ни в какой степени не связан с моими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Я исходил из того, что предоставленная мне информация является точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

5.Освобождение от ответственности.

Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

6.Описание имущества.

Я не принимаю на себя ответственности за описание правового состояния имущества, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Движимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Я исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.

7.Скрытые характеристики и дефекты.

Я не несу ответственности за оценку состояния объекта, которую невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ рассматривал права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затрагивал иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала присутствие вредоносных материалов и веществ, а также стоимость их удаления. Я некомпетентен в определении таких веществ.

8.Заключительные положения.

Я учитываю ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав. Информация, предоставленная сторонними специалистами, представляется надежной. Тем не мене, я не предоставляю гарантии, или иных форм подтверждения ее полной достоверности. Я исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

10. ЗАЯВЛЕНИЯ О КАЧЕСТВЕ ОЦЕНКИ

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

ü Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности.

ü Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами.

ü Заказчик ознакомлен с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе с порядком регулирования оценочной деятельности, обязанностями оценщика, требованиями к договору об оценке и к отчёту об оценке, а также стандартами оценки, получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, ознакомлен со значением используемых терминов.

ü Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющегося предметом данного отчета, мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.

ü Наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости в пользу клиента или достижением заранее оговоренного результата.

ü Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального или заранее оговоренного результата.

ü Анализ, мнения и выводы были получены, а данный отчет составлен на основании Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности и требований Федерального законодательства об оценочной деятельности (в редакции, действующей на дату составления отчета).

ü Статус оценщика определяется как независимый оценщик, т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел к объекту оценки отношений, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке.

ü Оценка была проведена в соответствии с Правилами деловой и профессиональной этики Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (утверждены Советом РОО «20» июня 2007 г.).

ü Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.

ü Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.

ü Оценщик произвел инспекцию объекта оценки.

ü Никто кроме лиц, указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета.

ü Результат оценки признается действительным на дату оценки.

11. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ

Общедоступные источники информации:

1) Справочник оценщика " Складские здания и сооружения" (Укрупненные показатели стоимости строительства. М.: ООО " Ко-Инвест", 2009.-464с. УДК 69.003.12(083);

2) Ежеквартальный информационно - аналитический бюллетень Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» №74;

3) Еженедельная рекламная газета «Из рук в руки»;

4) Информационные Интернет базы: Сеть агентств недвижимости «САН ЭКСПЕРТ» www.expertufa.ru; «Вся недвижимость» www.v-nedv.ru; Группа компаний «Rain Group Estate» www.rgestate.ru.

12. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

Юридические и правовые источники

1) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ

2) Земельный кодекс РФ

3) Постановление Правительства Москвы от 22 ноября 2005 г. № 924-ПП «О стоимостной оценке единых объектов недвижимости»

4) Гражданский кодекс РФ

5) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997

6) Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2004

7) Стандарт РФ СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»

Литературные источники

1) Грибовский С. Методы капитализации доходов. – СПб, 1997, с. 132-133

2) «Ценообразование в строительстве», В. Т. Александров, Т. Г. Касьяненко, «ПИТЕР», 2000

3) «Рыночная оценка имущества города». С. В. Орлов, Ю. А. Ципкин. – М.: «ЮНИТИ», 2003

4) «Методологические основы оценки стоимости имущества». Г. И. Микерин, В. Г. Гребенщиков, Е. И. Нейман. М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003

5) Черняк В. З. «Управление инвестиционным проектом в строительстве» - М.: «Русская Деловая Литература», 1998

6) Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1990

[1] по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан