Г) Наиболее доходное использование.

Вариант текущего использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Анализируя потенциальную доходность объекта и, принимая во внимание, указанное в предыдущем разделе, оценщик считает, что учитывая техническое состояние объектов оценки (см. описание выше и фотофиксации), после проведения необходимого объема ремонтных работ, наилучшим наиболее эффективным использованием объектов оценки будет в качестве производственных и складских.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

(ПЕРВЫЙ ЭТАП)

СТОИМОСТЬ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Под улучшениями земельного участка в настоящей оценке понимаются объекты расположенные на земельном участке. Определение стоимости улучшений осуществляется путем расчета полной восстановительной стоимости и вычитания накопленного износа.

В зависимости от необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости: метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы

Предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³, 1п.м. и т.д.) аналогичного объекта, определяемого с использованием различных нормативно-справочных материалов (УПСС, УПВС…) с учетом корректировки на имеющиеся различия.

Определение восстановительной стоимости проводится на основании данных Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с соответствующей индексацией базовых цен, определяемых при помощи УПВС к текущему уровню цен при помощи индексов удорожания строительно-монтажных работ (СМР). Так же учитывается ряд факторов, отсутствующих в базовом периоде, в частности инвестиционные условия, прибыль инвестора, налог на добавленную стоимость.

Метод разбивки по компонентам

Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования

Основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Вышеуказанные методы расчета при адекватном их применении обладают достаточно высокой трудоемкостью с одной стороны и требуют большого количества достоверных исходных данных с другой стороны. Так, метод сравнительной единицы, основанный по большей части на различных нормативно-справочных материалах (УПСС, УПВС…) лишь в минимальной степени отражает существующие реалии первичного рынка объектов недвижимого имущества по причине разработки УПВС и УПСС в период 60х 70х годов прошлого столетия. Установление адекватных коэффициентов пересчета к текущей стоимости представляется весьма трудоемким процессом который должен отражать изменения в общественно – экономическом укладе страны в целом, а так же изменения в технологии строительства и отделки, вызванные появлением новых строительных и отделочных материалов. Метод разбивки по компонентам представляет собой не что иное, как составление смет на строительство объектов. Указанный метод, безусловно в максимальной степени своего прогноза строительства объектов оценки приближен к реалиям существующих условий строительства, однако его трудоемкость и необходимость большого количества исходных данных делают его практически неприменимым в рамках проведения настоящей оценки.

В настоящей оценке для определения восстановительной стоимости объекта оценки оценщиком использованы данные справочников оценщика: «Промышленные здания», «Складские здания», «Общественные здания», «Индексы цен в строительстве» №66-80.

При определении восстановительной стоимости объекта оценки оценщиком внесен коэффициент прибыли предпринимателя, величина которого принята на основании следующих рассуждений.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся: Экономические и политические факторы; Социальные и региональные факторы; Предпринимательский фактор; Фактор условий строительства.

Таким образом, ПП представляет собой рыночную категорию, величина которой определяется девелопером субъективно исходя из его оценки вышеуказанных рисков. Проведение каких либо расчетов величины ПП, по мнению оценщика не является корректным, т.к. претендует на формализацию оценщиком или авторами различных методик оценки ПП субъективных мотивировок и индивидуальных предпочтений различных девелоперов (застройщиков, предпринимателей) и неминуемо своей величиной дистанцируется от реальной величины ПП по каждому конкретному объекту. Таким образом, получаемые применением различных методик величины ПП, практически не отражают их истинной величины и носят исключительно аналитический характер. Так же, получаемые применением различных методик величины ПП практически невозможно проверить или как-то соотнести с объективной реальностью, т.к. истинный доход и ПП девелопера формируется на разных этапах строительства и эксплуатации объекта.

Таким образом, по мнению оценщика, точные расчеты ПП не могут носить достоверного характера в силу действия множества неопределенных факторов в условиях которых действует девелопер. Определение величины ПП может носить, по мнению оценщика, исключительно экспертный характер, основанный на действии объективных факторов рынка. К подобным факторам относится «леверидж» с одной стороны и рыночные ограничители стоимости строительства с другой стороны.

Определяя экспертным путем нижнюю границу ПП следует заметить, что благоразумный предприниматель, целью деятельности которого является получение прибыли, не станет вкладывать денежные средства в какой – либо проект, если доходность этого проекта будет ниже ставки по депозитам устойчивых банков. Иными словами при равных рисках вложение средств будет в проект с большей доходностью. Таким образом, нижней границей величины ПП возможно принять величину ставки по долгосрочным депозитам устойчивых банков. В настоящее время ставки по депозитам колеблются в достаточно широких пределах в зависимости от банка, от типа депозита, срока депозита и т.д. Однако, средняя величина ставки по долгосрочному депозиту в 10-15% наиболее характерна для периода проведения оценки.

Верхняя граница величины ПП в условиях развивающегося рынка объектов подобных оцениваемому, может колебаться в весьма широких пределах, диапазон которых в значительной степени коррелирует с диапазоном цен на первичном рынке торговых помещений.

Таким образом, для целей настоящей оценки оценщик считает достоверным и обоснованным принять ПП величиной в 10%, как минимальную доходность при которой девелоперу возможно принимать решение о начале деятельности по застройке участка.

Величина накопленного физического износа определяется поэлементным методом расчета величины физического износа. Удельные веса конструктивных элементов приняты на основании удельных весов зданий близких к оцениваемым к типу конструкций и назначению к оцениваемым согласно данных Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Величины износов отдельных конструктивных элементов зданий определяются методом срока жизни на основании величин сроков жизни отдельных конструктивных элементов зданий приведенных в «Методике определения аварийности строений МГСН301.03-97», «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строений» (Фомин С.Е. МиПК СПбГТУ, 1994г.). По ряду конструктивных элементов, чьё состояние значительно отличается от описываемого усредненной величиной износа определяемого методом срока жизни, оценщик экспертным путем придает им наиболее адекватные по его мнению величины физических износов.

В настоящей оценке оценщик не учитывает моральный износ по причине его незначительной величины, которая не оказывает существенного влияния на расчетные величины итоговой стоимости объекта оценки.

Расчет стоимости прав на земельный участок

Определение рыночной стоимости прав на землю осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

В настоящий период времени, распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Данные методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков, которые сформированы в соответствии с законодательством. Руководствуясь данными методическими рекомендациями, определим стоимость земельного участка.

Методы оценки объектов недвижимости, включая и земельные участки, базируются на трех подходах:

· Затратный подход;

· Подход сравнительного анализа продаж;

· Доходный подход:

В случае проведения оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

Затратные методы оценки стоимости земельного участка основаны на том, что владелец земельного участка не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений (инженерной инфраструктуры), тем более, если продается право аренды, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли (государством в лице города).

Метод оценки по сопоставимым продажам (сравнения продаж) приемлем и используется при развитом земельном рынке, когда имеется обширная систематизированная информация по проведенным сделкам с аналогичными земельными участками. Суть этого метода: покупатель и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные уже проданные и купленные объекты.

Метод соотнесения и экстракции фактически являются модификациями метода сопоставления аналогов и применяются для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разделения общей цены продажа между двумя составными частями: собственно земельным участком и улучшениями (зданиями и сооружениями). Метод экстракции – фактически разновидность метода соотнесения, он предусматривает выделения вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости, однако, применяется для таких участков, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Доходный метод (метод капитализации земельной ренты). Основан на принципе ожидания с учетом принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При использовании метода капитализации земельной ренты оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения земельным участком, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.

Метод «инвестиционных контрактов» разновидность доходного подхода оценки земельных участков. Возникновение метода связано со сложившейся системой предоставления земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструируемого за счет инвестора объекта недвижимости между городов – собственником земли и ее улучшений и инвестором – арендатором земельного участка в долях, оговоренных соответствующим инвестиционным контрактом.

Техника остатка для земельного участка так же один из подходов доходного подхода. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих (земле), в то время как стоимость другой составляющей известна (стоимость улучшений).

В данной оценке для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод выделения, когда рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Подход по сравнительному анализу продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров с относительно равной потребительной стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой.

Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных продажах и предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по наиболее значимым факторам.

Проведенным объектным поиском в средствах массовой информации, оценщиком подобраны предложения на продажу подобных объектов (см. приложение).

При выборе единиц сравнения оценщик учитывал следующее.

Характерными особенностями рынка региона оценки являются следующие.

Практически все сектора рынка объектов нежилой недвижимости находятся на стадии своего развития, т.е. им не присущи признаки развитых рынков, такие как количество предложений по подобным объектам, полнота представленной в публичной оферте информации, узкий ценовой диапазон по подобным объектам и т.д.

На рынке продаж и предложений присутствует некоторое количество предложений на продажу объектов нежилой недвижимости одноименных функциональных групп, однако их недостаточно для соблюдения принципа «достаточности» информации (Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки – ФСО-1) при проведении полностью корректных расчетов в рамках процедур оценки.

Информация представленная в объявлениях на продажу (публичная оферта) в явном виде присутствует минимум необходимой как для оценки, так и для потенциального покупателя информации: Назначение объекта, Адрес (или район расположения), Общая площадь, в редких случаях - Степень завершенности отделки, Цена предложения. Иная информация, необходимая для проведения более точных расчетов стоимости отсутствует. (Безусловно, возможно получить недостающие данные от авторов объявлений устно по телефону. Однако, в этом случае может нарушиться принцип обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена – ФСО-3) и принцип проверяемости (состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости – ФСО-3), что практически исключает подобный метод досбора информации.

Таким образом, учитывая вышеизложенные факты и доводы, оценщик пришел к тому, что единственно возможным в условиях развивающегося рынка является использование следующих единиц сравнения при подборе объектов – аналогов и проведении расчетов в рамках процедур сравнительного подхода: Характеристика цены, Состояние рынка, Наличие ж/д ветки, размер общей площади. Учитывая компактное (локальное) расположение объектов оценки, Оценщиком принято решение в качестве аналогов принять производственные базы.

29

Объяснение корректировок.