Один миллион девятьсот восемнадцать тысяч восемьсот четырнадцать) рублей.

8.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

В рамках затратного подхода – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В рамках затратного подхода Для определения восстановительной стоимости здания столовой были использованы данные из технического паспорта нежилого строения (Приложение №3). В таблице 2 приводится описание нежилого здания (столовой). Техническое состояние объекта – неудовлетворительное.

Восстановительная стоимость здания на оцениваемом земельном участке определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения аналогичного здания. В качестве объекта-аналога рассматривалось типовое здание административно-складского объекта со сходными объемно-планировочными и конструктивными решениями [13]. Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). В данном случае в основном использовались данные из сборника УПВС №26, таб.124.Восстановительная стоимость строительства 1 куб.м объекта аналогичного оцениваемому, равна 36, 1 руб., с учётом климатического коэффициента – 40, 43 руб. Общая восстановительная стоимость оцениваемого объекта (без учёта износа), объём которого составляет 1376 куб.м, равна: 1376куб.м.*40, 43руб/куб.м. = 55632 рубля (в ценах 1969 года).

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем – в уровень цен на дату оценки (2014г.) с использованием соответствующих коэффициентов и индексов. За основу взяты расчёты восстановительной стоимости, физического износа и действительной стоимости с учётом износа в ценах 1969 г., приведённые в технических паспортах нежилой недвижимости, предоставленных Заказчиком (Приложение №3).

Стоимость строительства Переход к уровню цен 1984 года осуществлялся умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс изменения стоимости 1, 156, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. Коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам на дату оценки равен 17, 98[14]. Расчёты восстановительной стоимости приведены в таблице 14.

Для расчёта восстановительной стоимости объекта оценки на дату оценки, необходимо учесть общий износ, который представляет собой потерю стоимости собственности по различным причинам. Общий износ подразделяется на три типа:

¨ физический износ;

¨ функциональный износ;

¨ внешний (экономический) износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д.). Физический износ определялся методом экспертизы состояния здания, сооружений и оборудования. Для расчета физического износа оцениваемых зданий применен метод эффективного возраста. Данный метод базируется на допущении о том, что достаточно достоверно можно определить оставшийся срок службы (Т_ост) объектов оценки. Источником информации о расчёте физического износа здания являлся технический паспорт и осмотр здания оценщиком (Приложения №3 и 4). Физический износ по Техническому паспорту составляет 48% (на 23.04.2012г.), учитывая «неудовлетворительное» физическое состояние здания (Приложение №4), коэффициент корректировки физического износа на дату оценки составляет 1, 25. Таким образом, общий физический износ на дату оценки составляет 48% *1, 25 = 60%.

Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, неудобством планировки для выбранного наиболее эффективного варианта использования, компоновкой или устареванием конструкций и оборудования. У оцениваемых объектов функциональный износ является незначительным и не влияет на изменение стоимости, т.к. как объект оценки соответствуют требованиям покупателей, поэтому он равен 0%. Внешний износ вызывается отрицательными факторами, влияющими на окружение объекта оценки, т.к. влияние этого фактора невозможно учесть, при существующем использовании здания, значение равно 0%.

Таблица 14

Расчёт стоимости нежилого здания столовой, общей площадью 343, 3 кв.м., с инвентарным номером расположенного