Поправка на разницу в площади земельного участка.

Подобранные для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта аналоги, включают в цену предложения и стоимость земельного участка, на котором расположены здания, либо долю приходящуюся на здание. Аналитики отмечают, что стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости снижается при увеличении площади земельного участка[12]. Так у оцениваемого объекта имеется земельный участок площадью 2094 кв.м., который попадает в интервал «от 1000 до 2500 кв.м.», в этот же интервал попадает площадь аналога №2, поэтому корректировка для него равна 0%. Площади аналогов №1, 3, 4, 5, 6 попадают в интервал «от 1000 до 2500 кв.м», поэтому корректировка для этих аналогов равна 3, 85% со знаком минус. Обоснование расчёта величин корректировок приведено в п. 7.2 данного отчета, табл.9.

Поправка на наличие инженерных коммуникаций. Наличие инженерных коммуникаций существенно влияют на стоимость объекта недвижимости. Оцениваемый объект на дату оценки подключен только к электроснабжению, остальные коммуникации отсутствуют или отключены. Объекты аналоги №1и 5 имеют централизованные электроснабжение и теплоснабжение, поэтому корректировка для них равна 9, 7% со знаком минус. Аналоги №2 и 3 имеют централизованные электроснабжение и водоснабжение, поэтому корректировка для этих аналогов равна 5, 3% со знаком минус. У аналогов №4 и 6 имеются централизованные: электроснабжение, водоснабжение и теплоснабжение, т.е. условия ведения коммерческой деятельности гораздо лучше, чем у объекта оценки, поэтому корректировка по этому показателю для этих аналогов равна 15% со знаком минус. Обоснование расчёта корректировки приведено в п. 7.2 данного отчета, табл.10.

Поправка на качество отделки проводилась путем сравнения качества отделки объектов аналогов и оцениваемого объекта. Качество отделки в оцениваемом нежилом здании (столовая) характеризуется как «неудовлетворительное», т.е. объект требует серьёзного ремонта (см. фото Приложение №4). Качество отделки и физическое состояние всех объектов – аналогов характеризуются как «удовлетворительное» (характеристика уточнялась по телефону у продавцов). Следовательно, корректировка на качество отделки для всех аналогов составила 26% со знаком минус (0, 74). (п. 7.2 данного отчета, табл.11).

Поправка на доступность объекта («красная линия»). Объект оценки находится на окраине центре р.п. Марьяновка, выход на ул.Южная, которая расположена за железнодорожными линиями от центра посёлка. Местоположение оцениваемого объекта характеризуется как «удалённость более 100 м от «красной линии». Аналоги №3 и 4 расположены на «2 линии», т.е. также удалены от центра, но местоположение чуть лучше, чем у оцениваемого объекта, поэтому корректировка для этих аналогов равна 7, 8% со знаком минус. Аналоги №1, 2, 5, 6 расположены на «1 линии», т.е. имеют прямой выход на центральные улицы. Корректировка для этих аналогов равна 19, 67% со знаком минус (п. 7.2 данного отчета, табл.7).

Для расчета вероятной рыночной стоимости объекта оценки – нежилого здания (столовой) корректировки вносятся непосредственно в рыночную стоимость 1 кв.м. объектов-аналогов. Расчёт значений рыночной стоимости объектов-аналогов с учётом внесённых корректировок, приведён в таблице 13.

Вес стоимости каждого аналога рассчитывался с учётом степени доверия результату, и зависел от количества корректировок.

Степень доверия результату по каждому аналогу рассчитывалась следующим образом:

, (2)

где k_i – количество корректировок по каждому аналогу;

n - количество объектов-аналогов.

В аналоги №1, 3, 4, 5, 6 внесено по 6 корректировок, степень доверия этим аналогам равна 0, 154. В аналог №2 внесено 4 корректировки, степень доверия этому аналогу равна 0, 231.

.

Таблица 13

Таким образом, обобщённая рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта с земельным участком, рассчитанная по 6 объектам-аналогам с учётом степени доверия каждому аналогу, составляет 6 871 рублей. Рыночная стоимость нежилого здания столовой общей площадью 343, 3 кв.м., полученная сравнительным подходом, составит соответственно:

6871 рублей * 343, 3 кв.м. =2 358 814 рублей.

Рыночная стоимость, рассчитанная по подобранным аналогам в рамках сравнительного подхода, включает в себя стоимость здания и земельного участка, на котором расположено здание столовой. Для расчёта рыночной стоимости здания необходимо отнять стоимость земельного участка из общей стоимости единого объекта. По данным, представленным Заказчиком, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55: 12: 000000: 235, общей площадью 2094 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, Марьяновский район, р.п. Марьяновка, ул.Южная, д.2а, установлена решением суда от 26.03.2014г по делу №2-334/2014 на основании заключения эксперта №208/12 от 20.12.2012 ООО «ОМЭКС» составляет 442 000 рублей.

Таким образом, вероятная рыночная стоимость нежилого здания (столовой) общей площадью 343, 3 кв.м. без учёта стоимости земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода равна:

2 358 814 рублей – 442 000 рублей = 1 918 814рублей

Рыночная стоимость нежилого здания (столовой) общей площадью 343, 3 кв.м. с инвентарным номером 1866, литера Б, расположенного по адресу: Омская область, Марьяновский район, р.п. Марьяновка, ул.Южная, д.2а, на дату оценки 01.10.2014 г., определенная сравнительным подходом, составит: