Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Анализ наиболее эффективного использования






Требование о проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) установлено п. 10 ФСО № 1, п. 5.1 Порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, утвержденным приказом Росимущества от 09.10.2007 г. № 185.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения рыночной стоимости объекта оценки. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемых объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) объекта оценки, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

· законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству Российской федерации, субъекта федерации и муниципального образования;

· физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования;

· экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

· максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для объекта, не подлежащего восстановлению, утратившего возможность выполнения предназначенных функций наиболее эффективным использованием является сдача в металлолом. Для такого объекта оценки рыночная стоимость совпадает с рыночной стоимостью материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В крайнем случае, для объекта, использование которого как вторсырье нецелесообразно (представляющие собой «хлам»), величина стоимости приравнивается к минимуму денежной единицы, не округляемой до «ноля».

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки мы исходили из его конкретных особенностей, а именно:

¨ отрасль промышленности, к которой относится размещенное в оцениваемом здании производство (приборостроение), отразилось на здании таким образом, что уровень отделки, так называемых, «производственных» помещений вполне соответствует уровню отделки торгово-офисных помещений;

¨ объемно-планировочные характеристики оцениваемого объекта, обеспеченность коммуни­кациями, строительные материалы, использованные при строительстве здания и отделке помещений, позволяют использовать объект оценки в качестве торговых помещений;

¨ возле объекта оценки (здания столовой), имеется земельный участок, на котором имеется место для парковки автотранспорта;

¨ объект оценки расположен в промышленной зоне Советского административного округа в окружении объектов недвижимости производственного и торгового назначения;

¨ нахождение в офисной части здания.

¨ текущее использование – наличие в составе оцениваемых помещений игрового спортзала с уникальными половым покрытием, тренажерного спортзала, раздевалок, двух саун с бассейном, кафе, административных помещений.

¨ текущее прежнее использование в качестве административно-бытовых офисных помещений кафе (помещений для оказания услуг).

¨ объемно-планировочные характеристики оцениваемого объекта в большей степени предполагают использование его в качестве культурно-досугового центра, что не требует проведения дополнительных ремонтных работ;

¨ к объекту оценки имеются подъездные пути только со стороны ул. Южной.

¨ здание расположено на окраине рп. Марьяновка, в удалении от центра посёлка, доступ ограничен железнодорожными путями, застройка микрорайона – смешанная, в основном частный сектор.

¨ в последние годы в оцениваемых помещениях располагался автосалон и автотехцентр.

¨ объемно-планировочные характеристики оцениваемых объектов предполагают самые различные варианты использования здания, использование помещений в качестве производственно-складских не требует проведения дополнительных ремонтных работ;

¨ среди оцениваемых нежилых помещений «лидером» в определении наилучшего варианта использования будет объект оценки №1 (нежилое помещение №51П, назначение нежилое, общей площадью 431, 1 кв. м, этаж 5, литер А). Рыночная «полезность» объекта оценки №2 как административно-офисных помещений имеет место только при наличии поблизости от него каких-либо производственных помещений, формируя, таким образом, производственно-складской комплекс (базу).

¨ среди оцениваемых зданий, расположенных на оцениваемом земельном участке, «лидером» в определении наилучшего варианта использования будет объект оценки №2 (нежилое помещение №51П, назначение нежилое, общей площадью 431, 1 кв. м, этаж 5, литер А). Рыночная «полезность» объектов оценки №1 и 3 как офисных помещений и помещений гаража (склада) имеет место только при наличии поблизости от него каких-либо производственных помещений, формируя, таким образом, производственный (складской) комплекс (базу).

¨ окружение объекта – общественные и торговые объекты, расположенные вдоль пр. Маркса и в близлежащем микрорайоне, множество торговых комплексов и мультибрендовых магазинов и пр.;

Таким образом, учитывая с одной стороны отсутствие каких-либо юридических ограничений использования, с другой стороны принимая во внимание все вышеперечисленные факторы, можно предположить, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование в качестве торговых помещений, помещений общественного питания.






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.