Торговая недвижимость

На рынке коммерческой недвижимости Омска с начала года отмечено легкое оживление в динамике, однако объем рынка остается на прежнем уровне. Рынок торговой и офисной недвижимости наполнен преимущественно объектами небольших площадей - до 100 кв. м (рисунок 4). В I квартале 2014 года отмечена зависимость объема предложений от площади объекта: чем больше площадь, тем меньше таких объектов присутствует на рынке.

Рисунок 4 - Соотношение предложений объектов торговой недвижимости различных площадей, г. Омск, I квартал 2014 г., %

Доля объектов Street Retail от общего объема предложений в I квартале составляет 37% (рисунок 5), иными словами, соотношение торговых площадей на рынке практически не изменилось (в IV квартале 2013 года доля составляла 42%). Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м объектов Street Retail в г. Омске составила 56 258 руб./кв. м (- 0, 01%). Однако относительно аналогичного периода предыдущего года отмечен прирост к цене предложения 1 кв.м. (+ 0, 01 %).

Рисунок 5 - Соотношение количества предложений объектов Street Retail и торговых помещений г. Омска, I квартал 2014 г., %

Динамика рынка торговых помещений отражена на рисунке 6. В начале года на рынке торгово-офисной недвижимости отмечено легкое падение. Такая тенденция наблюдается в сегменте торговой недвижимости в целом. Средневзвешенные значения в г. Омске к концу I квартала текущего года упали относительно 2013 года на 8%. Если в IV квартале 2013 года средневзвешенная цена по г. Омску составляла 42 164 руб./кв. м, то в I квартале 2014 года этот показатель опустился до 40 053 руб./кв. м. Таким образом, цены в сегменте вновь достигли уровня I квартала 2013 года.

Рисунок 6 - Динамика удельного показателя стоимости торговой недвижимости по округам г. Омска, I квартал 2014 г.

Вследствие переполненности рынка торгово-офисными объектами, падение на этом рынке было ожидаемым. Однако в секторе аренды показатели продолжают расти, что связано с неугасающим спросом на помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Результаты анализа информации показывают, что самые дорогие торговые площади располагаются в Центральном и Ленинском АО, так же, как и в предыдущем квартале. Здесь средневзвешенная цена 1 кв. м составила – 46954 руб./кв. м и 42 592 руб./кв. м соответственно. Самым низким ценовым показателем отмечен Кировский АО – 37 053 руб./кв. м.
начале 2014 г. года цены на рынке торговой недвижимости показали незначительное снижение. Так в среднем по г.Омску цена стала 40 053 рубля, что ниже на 2111 рублей (на 5%). Это связано с общей экономической ситуацией в стране и регионе, снижением покупательной способности населения Омской области. Тенденции, которые действуют на рынке недвижимости в г.Омске, проявляются также и на рынке торговой недвижимости в районах Омской области.

Состояние, как регионального рынка торговой недвижимости районов Омской области, так и в частности рынка недвижимости Марьяновского района обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени. Это социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

При анализе рынка объектов недвижимости, предоставленных для объектов торговли и общественного питания, были использованы базы данных открытых источников о ценах предложений на объекты максимально аналогичные оцениваемому по функциональному использованию и местоположению, выставленные в виде публичных оферт в печатных изданиях и на интернет сайтах с мая по октябрь 2014 г.^[6]

В целом для рынка коммерческой недвижимости в районах области характерно наличие внешнего устаревания, то есть на сегодняшний день практически невозможно построить в одном из районов области коммерческий объект и, реализовав его, вернуть вложенные средства в первоначальном объёме. Поэтому существует лишь вторичный рынок объектов коммерческой недвижимости в районах Омской области. Однако малое количество объектов коммерческой недвижимости не позволяют на их основе рассчитать внешнее устаревание в районах области.

Таблица 4

На дату оценки на рынке недвижимости Марьяновского района Омской области в сегменте торговых помещений представлено к продаже 7 объектов. Средняя цена предложения торговых объектов 1 550 000 рублей, минимальная цена предложения за 1 кв.м. 7000 рублей, максимальная цена предложения - 36 000 руб. за 1 кв.м. (с учётом стоимости земельного участка) Площадь представленных к продаже объектов от 36 до 250 кв.м. (Обзор рынка офисно-торговой недвижимости Омской области составлен на основании данных мультилистинга https://www.avito.ru; и mlsn.ru).

Рыночная стоимость оцениваемого здания (столовой может находиться в интервале от 800 000 рублей до 3000 000 рублей. Рыночная стоимость зависит от спроса на подобную недвижимость, платёжеспособности населения, сроков ликвидности. Следует отметить, что ликвидность торговых зданий в районах Омской области низкая до 20% и составляет от 6 до 12 месяцев, а в отдельных районах до 18 месяцев.

7.2. Анализ ценообразующих факторов [7]