Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Общие понятия оценки
|
|
В Федеральном стандарте оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости», утверждённом приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 дано определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, 2, 3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России.
Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:
«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».
Раздел III. «Подходы к оценке» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определяет три подхода, из которых:
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке, результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.
В ходе исследований, проводимых в рамках данного отчета, был проведен анализ имеющейся технической документации на объекты оценки, а так же ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками информации, сайтами риэлтерских фирм, работающих на региональном рынке коммерческой недвижимости.
В результате анализа наличия вышеперечисленной информации оценщик сделал следующее заключение:
Сравнительный подход: основное условие возможности применения сравнительного подхода – наличие ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками о ценах предложений к продаже аналогичных объектов недвижимости в Марьяновском районе Омской области, позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Доходный подход: проведенный анализ рынка аренды коммерческой недвижимости и наличие информации о сдаче в аренду сопоставимых по основным характеристикам аналогов объекта оценки в районах Омской области не позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта из-за недостаточности и недостоверности информации.
Затратный подход: основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть умозрительности заключений, присущих, в частности, доходному подходу. При этом затратный подход применяется в том случае, когда рынок недвижимости развит слабо и имеется подробная информация об объекте оценки. Необходимым условием для применения затратного подхода является достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания, однако он не отражает существующую ситуацию на рынке жилой недвижимости. Заказчиком представлен Технический паспорт здания, выполнен 23 апреля 2012г., что позволяет получить довольно точные количественный и качественные характеристики объекта оценки. Оценщиком принято решение применить затратный подход для расчёта рыночной стоимости объекта оценки.
ü Заключение. Основываясь на выше сказанном, в рамках стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик пришел к выводу о возможности проведения оценки с использованием двух подходов к оценке – сравнительного и затратного.
8.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
Сравнительный подход и методы в рамках этого подхода базируются на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Влияние на рыночную стоимость жилой недвижимости оказывают следующие характеристики: местоположение, соответствие современным требованиям рынка, материал стен и другие.
При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – жилое помещение, квартира;
· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
· корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В качестве материала для отбора аналогов использовались сведения по предложениям к продаже объектов недвижимости в районах Омской области (таблица 4). Для оценки были отобраны только 7 аналогов, расположенных в р.п. Марьяновка и п.Конезавод Марьяновского района. При этом формирование группы аналогов осуществлялось по признакам:
1. Правовой режим объекта – собственность продавцов.
2. Характер использования – нежилые здания (магазины);
3. Дата продажи, предложения к продаже – сентябрь-октябрь 2014 г.;
4. Месторасположение – Омская область, гр.п. Марьяновка и п.Конезавод Марьяновский район Омская область.
Результаты сбора и анализа информации об объектах-аналогах для расчёта рыночной стоимости методом сравнения продаж, представлены в таблице 12 и на рисунке 7.
Рисунок 7 – Местоположение объектов аналогов и объекта оценки
|
|