Оценка рыночной стоимости земельных участков.

6 методов:

1 Метод капитализации земельной ренты - для незастр. ЗУ. Расчитыв. доход, который приносит ЗУ при лучшем и наиболее эффективном использовании. Этот доход - зем. рента = Валов.дох -затраты на использов ЗУ. Валовый доход - арендная плата, за исключением ЗУ отнесенных к землям сх назначения. Зем рента делится на коэф капитализации, отраж. уровень дохода который должен принимать участок с учетом всех присущищ рисков.

2. Сравнения продаж для незастр. ЗУ.

Алгоритм: 1. Находим аналоги ЗУ

2. Выявляем элементы сравнения

3. Корректируем цены объектов-аналогов

4. находим стоимости ЗУ путем усреднения скорректированных цен

3. Метод Выделения для застроен. ЗУ. Комбинация затратного и сравнительного метода.

1. Находим аналоги ЗУ

2. Выявляем элементы сравнения

3. Корректируем цены объектов-аналогов

4. находим стоимости ЗУ+здан путем усреднения скорректированных цен

5. Рассчитываем стоимость здания, через сумму затрат на их возведение(Зприобр+Зстроит+Зпредпр.)

6. Определение стоимости искомого ЗУ стоимость здания+уч. - стоим здан.

4 метод Распределения для застроенных земель и уч. модификация сравнительного подхода

1. Находим аналоги ЗУ

2. Выявляем элементы сравнения

3. Корректируем цены объектов-аналогов

4. находим стоимости ЗУ +здан. путем усреднения скорректированных цен

5. проводим анализ рынка, выявляем среднюю долю стоимости зем уч. +здан.

6. Умножаем стоимость ЗУ+здан. на долю

5метод Остатка, для застроен. ЗУ.(доходный+затратный)

Алгоритм 1:

1.Определ. ЧОД, которые принимают застроенные земли.

2. ЧОД/Коэфф капит.=стоимость ед. объ-а

3.Стоим. ед. об-а-стоим. здания=стоим. ЗУ

Алгоритм 2: 1. ЧОД еон, 2Vзд*Rзд, 3 (ЧОДеон- Vзд*Rзд)/Rзу = стоим. ЗУ

6метод предполагаемого использования- для незастроенных ЗУ.

1. опред. все возможные способы использования

2. затраты необходимые для реализаци каждого метода

3. Опред ЧОД

4. (чистая текучая стоимость ЗУ)NPV=

j-порядковый ном. года, m-кол-во лет необх для реализ выбранного способа(вкладываем но не получаем), Иj - вложен. необх для реализ способ в j год, i ставка дисконтирования, ЧОД в j год, n - количество лет, необход. для реализации проектов.

• Принцип полезности
• Принцип спроса и предложения
• Принцип замещения
• Принцип ожидания
• Принцип внешнего влияния
• Принцип соответствия
• Принцип наиболее эффективного использования

Существует три общепринятых подхода в оценке:

· Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки; (Метод сравнения продаж, Метод выделения, Метод распределения)

• Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора); (Метод капитализации земельной ренты, Метод остатка для земли, Метод предполагаемого использования)
• Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.