Стандартное распределение стоимости между землей и зданиями

11.06.1. Разделение стоимости между землей и зданиями может понадобиться для бухгалтерского учета износа и для целей подготовки финансовых отчетов. Эту техническую задачу следует отличать от оценки. Директивы ЕС и международные и национальные стандарты по бухгалтерскому учету требуют распределения стоимости для целей начисления износа, хотя существующая практика начисления износа может быть различной в разных странах. Активы могут учитываться либо в соответствии с концепцией исторической цены по цене приобретения или производства в совокупности с расходами на приобретение и расходами на последующие ремонтные работы и перестройку, либо в соответствии с текущей профессионально выполненной рыночной оценкой.

11.06.2. Износ определяется как мера ветшания, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, возникающая в результате их использования, в результате старения с течением времени, в результате появления более новых технологий или в результате рыночных изменений. Износ зданий и, в более ограниченной степени, земельных участков, обычно распределяется в течение ожидаемого срока экономической жизни объекта недвижимости таким образом, чтобы на каждый отчетный период приходилась определенная доля этого снижения стоимости. В этом случае требуется определить срок полезной экономической жизни объекта для бизнеса, а также часть их стоимости или цены, называемой амортизируемой суммой.

11.06.3. Обычно износ не применяется к инвестиционной недвижимости или к земле, которой владеют на основе полного права собственности, если недвижимость не является истощающимся имуществом или не существуют планировочные ограничения срока полезной экономической жизни.

11.06.4. Таким образом, задача включает оценку амортизируемой суммы, остаточной суммы или земельного элемента стоимости и срока оставшейся полезной экономической жизни. Ответственность за эту оценку лежит на директорах предприятий или лиц, соответствующих должности директора в других организациях, которые должны консультироваться с оценщиками и другими профессиональными советниками. Для определения можно использовать процедуру, описанную в разделе 4.07 ЕСО.

11.06.5. Неформальное распределение стоимости для определения амортизируемой суммы должно проводиться при помощи нижеприведенных методов, которые должны применяться без изменения для всех отчетных периодов:

(i).вычитанием из цены или определенной оценщиком стоимости имущества стоимости земли для ее существующего использования на соответствующую дату. Во многих случаях существует достаточное количество данных о стоимости земли, на основании которых можно выполнить вышеупомянутое распределение. В случаях, когда это невозможно, следует использовать метод (ii);

(ii).выполнением оценки чистой текущей стоимости замещения здания для отражения стоимости имущества для бизнеса на дату оценки.

11.06.6. Когда установление суммы уменьшения стоимости при существующем использовании для определения амортизируемой стоимости основано на предварительной оценке земли, расчет выполняется на основе реализуемой стоимости при существующем использовании. Стоимость при альтернативном использовании может использоваться в таком нетипичном случае, когда она отражается как стоимость при существующем использовании вследствие ограничения времени занятия недвижимости для целей предприятия. В исключительных случаях с предприятиями тяжелой промышленности существенной может быть стоимость демонтажа конструкций даже с учетом стоимости возврата материалов, и/или расходы на устранение загрязнения территории с точки зрения возобновления деятельности.

11.06.7. Земельная составляющая рассматривается в виде неразработанного участка в состоянии готовности к развитию для целей предприятия за исключением всех имеющихся улучшений, таких как дороги, заборы, заасфальтированные участки и всех работ на участке, которые относятся к сооружениям и подлежат амортизации.

11.06.8. Когда установление амортизируемой стоимости базируется на чистой текущей стоимости замещения, применим подход, подобный процедуре Остаточной стоимости замещения. Когда оценка выполняется на базе Остаточной стоимости замещения проблем с распределением не возникает.

11.06.9. Таким образом, оценщик будет принимать во внимание следующие факторы и все иные уместные элементы для оценки полезной будущей экономической жизни зданий:

(i) экономическое устаревание - учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

(ii) функциональное устаревание - учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;

(iii) стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

(iv) экологическое устаревание - существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов.

11.06.10. Часто очень трудно, если вообще возможно, точно определить срок жизни здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать возможный диапазон срока жизни. Должна быть доступной информация для идентификации зданий, которые, вероятно, имеют срок жизни менее 20 лет, и, с другой стороны, здания со сроком жизни 50 лет должны быть указаны как имеющие срок жизни " не менее 50 лет ".

11.06.11. Широкий диапазон, вероятно, более удобен для оценщика, и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда недвижимость компании представлена некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех них назначать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем высококачественной эксплуатации или надлежащим ремонтом. В то же время, обычно экономически не выгодно проводить ремонт комплекса недвижимости по частям.

11.06.12. Исключением из вышеописанного правила присвоения одного срока службы является случай, когда на предприятии сосуществуют независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.

11.06.13. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока полезной экономической жизни интереса арендатора, он должен учитывать влияние на продолжительность аренды любых возможностей продления договора или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей арендной стоимости или только ее части.

11.06.14. Стандартная методика расчета разницы между валовой и чистой стоимостью замещения на основе линейного начисления достигается посредством (i) деления фактического срока жизни здания на фактический срок жизни здания плюс расчетный будущий срок полезной экономической жизни, с учетом факторов, выделенных в статье 4.07.12 ЕСО, или (ii) вычитания из срока полезной экономической жизни здания, как нового, расчетного срока оставшейся полезной экономической жизни и деления результата на расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового. Расчеты выполняются по формулам:

(i) х = (а х 100) / (а +b),

(ii) х = [(с-b) х 100] /с,

где

а - фактический срок жизни здания;

в - расчетный срок оставшейся полезной экономической жизни;

с - расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового;

х - разница в % между валовой и чистой стоимостью замещения (или амортизируемой стоимостью).

Единой общепринятой базы здесь нет, и может быть более предпочтительна математическая модель, предполагающая ускоренную амортизацию, которую принято называть в бухгалтерии методом снижения баланса. При этом используется следующая формула:

(а/b + а2/b2) /2.

Какая бы база здесь не использовалась, ее необходимо обсудить с директорами и аудиторами компании.