Принципы составления отчета

9.01.1. Сертификаты об оценке часто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма полного отчета об оценке. Секртификат, тем не менее, должен содержать достаточную информацию, содержащую четкое определение базы оценки и все другие относящиеся к делу моменты, для того, чтобы пользователь сертификата не был введен в заблуждение.

9.01.2. Отчет должен быть объективным и оценщик, несмотря на гарантии отсутствия существования конфликта интересов включая внутрифирменный контроль, не должен испытывать давления со стороны клиента или третьих лиц с целью получения конкретного результата в терминах оценки или в имеющих отношение консультациях. В соответствующих случаях, когда репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску, он должен отказаться от выполнения работы.

9.01.3. Форма используемого сертификата будет зависеть от данной клиентом оценщику инструкции и исходя из целей выполнения оценки. Рекомендуется, чтобы Сертификат оценки содержал, как минимум, следующие позиции:

(a)инструкции, дата и цель оценки;

(b)база оценки, включая тип и определение стоимости;

(c)тип владения и классификация оцениваемого имущества;

(d)идентификация оцениваемого имущества и его местоположения, дата и глубина проведенного обследования;

(e)законы и нормативные акты, в рамках которых проводилась оценка;

(f)особые допущения и ограничивающие условия;

(g)установки, машины и оборудование;

(h)заявление о соответствии Европейским Стандарто Оценки;

(i)прочие моменты, имеющие отношение к определению стоимости.

9.01.4. Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее, пояснение вышеперечисленных моментов. Оценщику рекомендуется прочитать соответствующие разделы настоящего руководства для более детального комментария в дополнение к разделу 9.02 ЕСО, который посвящен примерной форме статей сертификата, а также принять во внимание нижеперечисленные позиции:

(a) Инструкция - имя клиента и имя инструктирующей стороны, если они разные, цель или цели оценки, плюс особые допущения, если таковые имеются, и в качестве приложения - копия условий найма.

(b) Период времени - должна быть установлена дата оценки и обследования объекта недвижимости. Эта дата всегда должна совпадать с последней датой формального написания отчета, или быть более ранней.

(c) Идентификация - следует указать объект оценки, источники и сущность информации, касающейся вида владения, юридических обременений, планировочных аспектов использования земли, лицензирования и других технических и экономических аспектов данной недвижимости. Должны быть приведены и объяснены все принятые допущения, а также должна быть указана информация, которая требует проверки. К отчету должен быть приложен перечень оборудования, установок, машин и механизмов, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями.

(d) Адреса и стоимости - если сертификат оценки относится к нескольким объектами недвижимости, оценщик может посчитать удобным отразить это в перечне, приложенном к сертификату. В этом случае сумму оценок желательно показать в самом сертификате. Адреса и идентификацию объектов недвижимости следует иллюстрировать. Отрицательные стоимости объектов должны быть отражены в перечне и оформлены в виде сводки, однако их не следует противопоставлять предыдущей оценке имущества в этой же категории. Если оценщику было дано задание определить стоимость недвижимости, которая является торговым имуществом, его стоимость должна приводится в отдельном перечне. Для целей финансовой отчетности перечень к сертификату обычно подразделяется на четыре нижеприведенные категории:

А. недвижимость, занятая владельцем для целей своего производства;

В. инвестиционная недвижимость для целей генерации дохода или прироста капитала;

С. недвижимость, избыточная для потребностей бизнеса;

D. торговые запасы, обозначаемые как текущие активы.

Вышеперечисленные классы имущества могут подразделяться и далее, как показано в разделе 7.01.7 ЕСО и следующим за ним разделом. В Приложении А к ЕСО приведен пример возможного перечня.

(e) База оценки - следует продекларировать базу (-ы) оценки, применяемые методы оценки и распределение недвижимости по категориям внутри одного портфеля. Таким образом, выполняется ли оценка на базе Рыночной стоимости или на другой признанной базе, или выполняется ли расчет ценности - это должно быть ясно установлено вместе с ограничивающими условиями и принятыми определениями. Кроме того, необходимо четко описать используемую методологию и, если это необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых использовался анализ чувствительности, анализ риска и/или анализ производственных показателей.

(f) Соответствие Европейским Стандартам Оценки - необходимо указать соответствие стандартам, включая статус оценщика, а также статус специалистов и консультантов, принимавших участие в данной работе, особые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения к оцениваемой недвижимости, ограничивающие факторы, меры для устранения недостатков, а также в исключительных случаях согласованные, но раскрытые и не вводящие в заблуждение отклонения от стандартов.

(g) Состояние недвижимости и вопросы экологии - следует отметить, было ли произведено обследование конструкций зданий, или обследование участка, или иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на наличие токсичных или иных вредных веществ или других существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, проводилось ли определение стоимости при допущении отсутствия загрязнения, или были выполнены формальные исследования окружающей среды и технического состояния зданий. Кроме того, необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание информацию о существенных фактах, представленных клиентом или другими специалистами, делал ли он запросы, касающиеся вышеописанных фактов, или запросы о возможном существовании особых сейсмических или климатических условиях, или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований требует выражения позиции по этому поводу.

(h) Оценка риска - в случае оценки для залогового обеспечения кредита или других случаях, когда изменчивость рынка существенна, оценщик должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога с учетом условий предоставления кредита.

(i) Схемы оценки - некоторые типы оценок и расчетов ценности требуют ясной схемы, показывающей детальные денежные потоки и другие расчеты, использованые при выработке выраженного мнения. В соответствии с Директивой ЕС (91/647/ЕЭС) методы оценки каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного здания должны соответствовать признанным в практике методам или методами, признанными Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕС (78/669/ЕЭС) распределение по финансовым годам должно раскрываться в приложении к отчету. Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами. Рекомендуется, чтобы были установлены методы оценки, которые не менялись бы в последующем при оценке для общественных целей и во многих других случаях.

(j) Производственные машины и оборудование - в отчетные материалы должны быть помещены перечень производственных машин и оборудования, используемых в бизнесе, а также объекты покупки в рассрочку, финансового лизинга или доверительного управления.

(k) Валюта отчета - следует указывать валюту/валюты, в которой приведены результаты оценки, а также курс конвертации, если результаты выражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости.

(l) Условия публикации - в соответствии с требованиями о том, что оценка не должна вводить в заблуждение читателя, и текст, и контекст, в котором публикация осуществляется, должны быть объектом предварительной санкции оценщика.

(m) Условия конфиденциальности - с предыдущим пунктом коррелируется вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять в интересах клиента, который имеет право согласиться или отклонить полностью или частично публикацию пресс-релиза или какой-либо другой публикации, соавтором которой может быть оценщик.

(n) Ответственность перед третьими лицами - следует установить границы ответственности оценщика в отношении третьих лиц.

(o) Налогообложение - оценщик должен ясно указать, были бы приняты в расчет обязательства по налогообложению, связанному с продажей объекта, фактические или предполагаемые, а также отражает ли оценка издержки приобретения и реализации. Обычно Рыночная стоимость - это контрактная цена продажи без учета корректировок на издержки, а оценка на основе стоимости замещения будет включать издержки по созданию имущества. Существуют некоторые иключения, в частности, в отношении имущества, предназначенного для продажи, коммерческой недвижимости, текущих активов или активов, являющихся объектом соглашения о специальной финансовой отчетности.

(p) Финансовая ответственность - следует указать степень и согласованные рамки, если таковые имеются, финансовой ответственности оценщика перед клиентом за определение стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также взаимно оговоренные процедуры разрешения споров. Также следует указать особые требования к страховому полису оценщика.

9.01.5. В дополнению к вышесказанному, оценщику рекомендуется обратиться к другим Европейским Стандартам, в частности к главам 3, 4 и 7 ЕСО, а также к нижеследующему разделу 9.02. ЕСО.

9.01.6. Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или данные отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с настоящим Европейским Стандартом Оценки. В таких случаях должно быть оговорено существование и приведены ссылки на будущий детальный отчет и/или на более ранний подробный сертификат.