Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Договор долевого участия.

Регулируется специальным законом № 214-ФЗ 30.12.2004 года. В него вносились изменения. Надо смотреть на 1.01.2007 года. Договор был необходим, до его принятия отношения участия граждан в долевом строительстве не регулировались (был договор строительного подряда)

Договор долевого участия в строительстве – одна сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения на разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона участник дол строит-ва обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Этот договор не знают куда включить – либо в подрядные, либо в договоры купли-продажи.

Договор заключается в письменной форме, подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора:

- условие о предмете (д.б. определен объект долевого строительства, кот будет подлежать передаче дольщику)

- срок передачи застройщиком объекта участнику дол строительства. Застройщик обязан передать участнику объект в срок установленный договором- срок единый для всех участников долевого строительства. Срок м.б. изменен, если дольщик согласится на изменение срока. застройщик за 2 месяца д направить соотв информацию дольщику. За нарушение сроков передачи объекта установлена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России от цены договора за каждый день просрочки. При этом если дольщиком яв-ся гражданин, то эта неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

- цена договора. Строгий порядок ее уплаты

- гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный рок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но не м.б. менее 5 лет. исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не будет предусмотрено договором. Сама передача объекта долевого строительства осущ-ся по передаточному акту или иному письменному документу и осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или многоквартирного дома. Застройщик – м.б. исключительно собственник или арендатор земельного участка на котором будет осущ-ся строительство. Из этого следует, что из числа застройщиков исключаются подрядчики, посредники. Кроме того застройщик – всегда юр лицо, независимо от организационно-правовой формы. Застройщику предъявляются требования о наличии собственных денежных средств (оценка фин устойчивости его деятельности, что недопустить финансово неблагонадежных лиц в эту сферу).

На застр возложена обязанность опубликовать в СМИ проектную декларацию, коорая включает в себя сведения о застройщике и проекте строительства Если будет неполная или неверная информация – дает право признания договора недействительного в суд порядке.

Сведения, которые индивидуализируют застройщика должны предоставляться для ознакомления любому обратившемуся лицу. Большое значение – норма в соотв с которой привлечение денег дольщика застройщик может осуществлять только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Не допускается реклама объекта недвижимости, который будет строиться на долевых началах. Достоинство закона – подробное регулирование порядка исполнения договора и применения мер гражданско-правовой защиты и ответственности пр нарушении данного договора.

Участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения оговора в случае:

- не исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта в установленный срок,

- в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства

- в иных установленных законом или договором случаях.

Участник дол строительства может в судебном порядке потребовать расторжения договора в случаях существенного изменения проектной документации строящегося объекта (размера объекта долевого строительства), в случае приостановления или прекращения строительства объекта.

Приостановление – из этого д.б. явно видно, что в установленный срок объект не будет построен и сдан.

-В случаях изменения назначения общего имущества или не жилых помещений входящих в состав многоквартирного дома;

в случаях иных, установленных законом или договором.

В случае расторжения договора застройщик обязан вернуть участнику дол строительства ден средства, которые он уплатил в счет цены договора и уплатить %% на эту сумму за пользование чужими ден средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, если дольщик гражданин- то это (неустойка) уплачивается в двойном размере. Неустойка носит штрафной характер – взыскивается сверх убытков.

Установлены законом сроки для возврата участнику дол строительства 20 или 10 дней с момента расторжения договора в зависимости по какому основанию расторгается.

Основная обязанность дольщика – уплата цены договора. За просрочку платежа установлены пени, а систематическое нарушение участником дол строительства сроков оплаты дает право застройщику требовать расторжения договора в судебном порядке и кроме того, если у застройщика возникают в связи с эти убытки. То он имеет право на возмещение убытков за счет дольщика. Дольщик может произвести уступку прав по данному договору, но уступка права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с этой уступкой и установлены временные рамки для реализации этого права. Уступка права требования по дан договору допускается с момента гос регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Закон предусмотрел и способы обеспечения обязательств застройщика по данному договору:

- исполнение м.б. обеспечено любым из способов – залог и поручительство.

С момента гос регистрации договора дольщики становятся залогодержателями, у них в залоге находятся зем, участок или право его аренды и строящийся на этом зем участке объект недвижимости.

Право собственности дольщика на объект подлежит гос регистрации в порядке предусмотренном 122 ФЗ. Основание для гос регистрации права собственности у дольщика яв-ся документы подтверждающие факт постройки – разрешение на ввод в экспл соотв объекта и передаточный акт иной документ о передаче объекта долевого строительства).

В случае смерти дольщик права и обязанности могут переходить к его наследнику. Застройщик не имеет права отказать о вступлении в этот договор.

Есть определенные + и -. В целом это положительный момент в регулировании и отношений жилищного строительства.