Особенности финансирования недвижимости. Опыт и перспективы ипотечного кредитования. Основные положения об ипотеке. Ипотечный договор

Специфика недвижимости как инвестиционного товара. Ипотечное кредитование как вариант проектного финансирования. Сущность ипотечных операций, их состояние и перспективы на российском рынке

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» (ст.130 ГК).

Таким образом, неразрывная связь с землей является основным признаком недвижимости.

Законодательство определяет несколько типов объектов недвижимости, обладающих особенной спецификой в области правовых отношений:

• Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;

• Здание, сооружение – первичные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

• Часть здания, сооружения – вторичные объекты недвижимости, являющиеся оформленными в установленном порядке пространственными частями зданий, сооружений, и имеющие свой собственный юридический статус.

Дополнительно рассматривают еще несколько типов объектов недвижимого имущества, которые не будут подробно рассматриваться в рамках данного курса: участки лесного фонда, предприятия как имущественный комплекс, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, незавершенные строительством, и пр.

Выделяют три составляющих объекта недвижимости:

1. Привязка к земле (местоположение) – основная составляющая объекта недвижимого имущества. Местоположение является не только географической характеристикой объекта недвижимости, оно определяет такие экономические параметры недвижимости как: цена, ликвидность, доходность. Элементом местоположения является окружение объекта недвижимости.

2. Усовершенствования, улучшения. Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых выступают как усовершенствования самой земли в результате проведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка), так и построенные на земле здания, сооружения – материальные усовершенствования. В условиях развитого рынка особую роль играют нематериальные улучшения, такие, как, например, пакет землеустроительных документов, пакет утвержденной проектно-сметной документации на строительство объекта недвижимости на земельном участке, наличие зарегистрированных прав, отсутствие обременений, сервитутов, вид вещного права на землю и т.п.1

3. Принадлежности – движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу и являющиеся технологически или по закону его неотъемлемой частью. При составлении договоров об аренде, купле – продаже, обмене и других сделках с недвижимым имуществом важно подробно описывать предмет сделки с перечислением всех принадлежностей, в противном случае продавец имеет право отделить его от недвижимого имущества и распорядиться им как движимым имуществом.

Физические характеристики недвижимости определяют специфику обращения недвижимости как рыночного товара. К ним относятся:

• Стационарность – привязанность к определенному месту на земной поверхности. Спрос и предложение на рынке недвижимости, конечно, зависят и от экономической, политической, социальной ситуации в государстве, но основными факторами рынка недвижимости являются региональные факторы, влияющие на формирование конкретного территориального рынка недвижимости.

• Уникальность – отсутствие аналогов. Любой объект недвижимого имущества является уникальным. Вследствие этого уникальной является любая сделка с недвижимостью и ее характеристики.

• Долговечность. Инвестиции в недвижимость являются долгосрочными инвестициями.

• Сложность – сочетание в объекте недвижимости природных и искусственно созданных элементов.

Оборот на рынке некоторых товаров (например, оружия, лекарств и т.п.) не является свободным и регламентируется специальными нормативными актами (законами, распоряжениями правительства РФ, указами Президента и т.д.). К товарам такого сорта, имеющим особый правовой режим использования и оборота, относится и недвижимость.

Выделение недвижимости в особый род вещей присутствует во всех развитых странах. Основным признаком такого выделения является обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ГК РФ ст.131). Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости. На рынке обращаются не сами объекты недвижимого имущества, а титулы на них – права на недвижимость.

Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и объекта права, государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволяет:

• создать систему налогообложения недвижимости;

• обеспечить защиту частной собственности (предоставление гарантий правообладателю в том, что имущество приобретается у надлежащего правообладателя);

• зафиксировать момент перехода прав и обязанностей на имущество (выгод и рисков).

Таким образом, любая сделка с недвижимостью сопровождается достаточно продолжительной технической процедурой – государственной регистрацией. Эта специфика правового статуса недвижимости обуславливает низкую ликвидность недвижимости как товара.