Оценка эффективности привлечения заемных средств

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга, включающими возврат части основного долга и уплату причитающихся процентов, является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД - РОД, (33)

где ЧОД - чистый операционный доход;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Стоимость недвижимости равна сумме собственных средств инвестора и размера ипотечного кредита

Сн = ИК + СК, (34)

где СК - собственный капитал инвестора.

Одним из показателей доходности является ставка доходности недвижимости, которая рассчитывается как отношение чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости.

Rн = ЧОД / Сн, (35)

где Rн -ставка доходности недвижимости.

Вторым важным показателем является ставка доходности на собственный капитал. Она определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:

Rск = (ЧОД-РОД) / СК, (36)

где Rск -ставка доходности на собственный капитал.

Если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности на собственный капитал инвестора (Rн = Rск), то финансовый левередж, как показатель эффективности использования инвестором заемных средств, является нейтральным. Если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности на собственный капитал (Rн > Rск), то финансовый левередж - отрицателеный. Финансовый левередж оценивается как положительный и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходности на собственный капитал больше ставки доходности недвижимости (Rн < Rск).

Методы расчета стоимости недвижимости с учетом кредитования

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода в оценке недвижимости. Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости.

Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:

• рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

• текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.