Цена Дополнительное

Возросший количество объектов

Спрос

П₁ П₂ Предложение

Рис. 11. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости

На рынке недвижимости сформировалось некоторое предложение П_1. Предположим, что спрос вырос, при этом выросла и цена. Рынок отреагировал на увеличение цены увеличением предложения до П₂. При неизменном спросе, очевидно, это приведет к уменьшению цены.

В долгосрочном плане предложение и спрос – относительно эффективные факторы для определения направления ценовых изменений. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас теряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке недвижимости определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;
• объемами нового строительства.

Предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами:

• освоением новых территорий;

• созданием новых объектов недвижимости;

• повышением этажности возводимого жилья;

• проведением реконструкции жилых и производственных зданий;

• использованием новых материалов и конструктивных решений.

Увеличение предложения на рынке недвижимости – процесс длительный: от замысла до реализации строительного проекта проходит минимум три года. Поэтому предложение отстает от спроса на рынке недвижимости на 3-4 года, т.е. предложение на рынке недвижимости неэластично в краткосрочный период.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяются следующими факторами:

• платежеспособностью населения;
• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

Факторы повышения спроса на рынке недвижимости:

• низкая обеспеченность жильем;

Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем (в Екатеринбурге на человека приходится 20, 5 кв.м).

• высокие показатели физического износа жилья на вторичном рынке;
• изменение представлений населения о комфортном жилье;

Узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревшее.

• развитие ипотеки.

Источником повышения спроса на рынке недвижимости может стать создание механизма, позволяющего трансформировать богатство потребителя в его платежеспособность. Такой механизм – ипотека.

Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Термин «ипотека» происходит от древнегреческого «хипотетика» – так назывались вешки, установленные у земельных наделов, находящихся в залоге.

При установлении ипотечных отношений возникают обязательства залогодателя перед залогодержателем. Сам залог в виде недвижимости при этом остается во владении и пользовании залогодателя. В случае неисполнения обязательств залогодателем залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество должника и распорядиться заложенным имуществом.

Ипотека возникает как обременение права собственности. Например, заключается сделка по купле-продаже объекта недвижимости, причем условия оплаты таковы: покупатель 50% стоимости сделки оплачивает продавцу в момент совершения сделки и ее государственной регистрации, а 50% – через год. Такая сделка регистрируется, регистрируется вновь возникшее право покупателя, но оно обременено обязательством с момента возникновения. Такое обременение называют ипотекой в силу закона.

Обязательные условия ипотечных отношений:

• публичность;

Это означает, что любой участник рынка недвижимости может получить информацию о наличии или отсутствии обременений у любого объекта недвижимого имущества. В Древней Греции такая возможность предоставлялась при выезде потенциального покупателя к земельному участку для проверки наличия или отсутствия хипотетик.

• безусловность обращения взыскания.

Безусловность перехода права на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств залогодателя впервые декларировал Драконт. В VII-м в. до н.э. он ввел так называемые «Драконовские законы», по которым, в частности, имущество несостоятельного должника безусловно переходило к кредитору, а должник подлежал тюремному заключению.

Следует отличать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Эти понятия не являются синонимами. Ипотечное кредитование является неотъемлемым механизмом рынков недвижимости развитых стран.

• Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование – способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода.
• Для профессиональных участников рынка – механизм расширения спроса на рынке недвижимости.
• Для финансового рынка – ипотечное кредитование вариант диверсификации рисков инвестиционного портфеля.

Включение инвестором в инвестиционный портфель ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать портфель, уменьшить риски.

Социально-экономическая база и законодательное обеспечение ипотеки. Основные положения об ипотеке. Ипотечный договор. Виды ипотечных кредитов и схемы погашения ипотечной задолженности. Опыт, проблемы и перспективы развития ипотеки в России

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Конституция РФ декларирует, что в Российской Федерации равным образом защищаются различные формы собственности (П.2 ст.8). Другими словами, перед законом равны все субъекты права:

• РФ;

• субъект РФ;

• муниципальное образование;

• юридическое или физическое лицо.

В гражданском кодексе (ГК) РФ нет понятия собственности. В ГК говорится, что собственнику недвижимого имущества принадлежат права пользования, владения и распоряжения.

Пользователь – тот, кто непосредственно использует объект недвижимости, ему принадлежат непосредственные результаты такого использования. Например, арендатор земельного участка имеет все права на полученный урожай.

Владение объектом недвижимости включает в себя несколько правомочий:

• возможность передавать объект недвижимости в пользование (аренду) другим субъектам;

• обеспечивать контроль над доступом на объект;

• использовать результаты утилизации объекта и др.

Некоторые теоретики права приводят до нескольких сотен правомочий.

Право собственности подразумевает возможность распоряжения объектом недвижимости, т.е. возможность передачи его в собственность другому субъекту права.

Таким образом, передать в залог недвижимое имущество может собственник, либо владелец имущества при согласии собственника. В качестве залога допускается использовать право аренды на недвижимость, в таких случаях залогодателем выступает арендатор.

Право собственности может обременяться. В качестве обременений (ограничений) права ГК рассматривает:

• аренду;

• ипотеку;

• сервитут;

• сделку;

• арест;

• иные обременения.

Собственник обладает не только правами. В частности, если иное не предусмотрено законом или договором, он несет:

• бремя содержания принадлежащего ему имущества;

• риск его случайной гибели;

• обязанность уплаты налогов.

Система ипотечных отношений в Российской Федерации регулируется многими нормативными актами.

1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый во исполнение требований ГК в 1997 г. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с кредитованием недвижимости. В соответствии с этим законом:

• введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• установлено, что государственная регистрация является единственным способом доказательства существования зарегистрированного права;

• оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;

• создается единый банк данных о зарегистрированных правах и обременениях на территории регистрационного округа;

• установлено, что государственная регистрация носит заявительный характер;

• единый государственный реестр прав носит открытый характер. Это означает, что любой гражданин за плату может получить информацию о зарегистрированных правах и обременениях на любой объект недвижимости.

Таким образом, названный закон установил институт публичности прав и обременений, являющийся необходимым условием для функционирования ипотечных отношений.

2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102 ФЗ 16.06.1998 г.,

основные положения которого гласят:

• Правила Гражданского кодекса о залоге применяются, если настоящим законом не установлено иное.

• По договору о залоге залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.

Залогодатель – собственник заложенного имущества. Им может быть сам должник или третье лицо, гарантирующее своим имуществом исполнение обязательств должником.

К ипотеке, возникшей в силу закона, применяются все правила настоящего закона, если федеральным законом не установлено иное.

Обязательства, обеспеченные ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету.

В качестве предмета ипотеки может выступать следующее имущество:

• недвижимое имущество;

• объекты, незавершенные строительством и реконструкцией;

• права арендатора по договору об аренде.

Требования, обеспечиваемые ипотекой:

• уплата основной суммы долга;

• возмещение убытков (штрафы, пени);

• уплата процентов за неправомерное использование средств по обязательству, обеспеченному ипотекой;

• судебные издержки, расходы на реализацию имущества.

Не допускается ипотека имущества, на которое нельзя обратить взыскание, т.е. в залог передается имущество, принадлежащее залогодержателю на праве собственности или хозяйственного ведения (при этом необходимо получить разрешение на ипотеку у соответствующего учредителя).

Для передачи в ипотеку имущества, находящегося в общей собственности:

• совместной – требуется письменное разрешение всех сособственников;

• долевой – разрешения не требуется, в случае обращения взыскания применяются правила ст.250, 255 ГК.

В соответствии со ст.9 стандартный договор ипотеки должен содержать:

1. Описание предмета ипотеки с указанием его зарегистрированного права, наименования объекта, места нахождения, описания, достаточного для его идентификации.

2. Оценку предмета (в некоторых случаях обязательна).

3. Существо обязательства.

4. Размер обязательства.

5. Срок исполнения обязательства.

6. Указание на наличие закладной.

Договор содержит две смысловые части: описание кредитных обязательств должника и условия ипотеки. Обязательства, содержащиеся в договоре об ипотеке, могут вытекать из кредитного договора, который оформляется одновременно с ипотечным.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

• право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Залогодержатель удостоверяет свои права закладной для реинвестирования ипотечного кредита.

Составление и выдача закладной не допускаются:

• если предмет ипотеки – ПИК, леса или право аренды названного имущества;

• на момент заключения договора сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не определена.

Закладная составляется и подписывается залогодателем и должником и выдается органом государственной регистрации первоначальному залогодержателю.

В случае частичного исполнения обязательства возможно заключение соглашения об изменении предмета ипотеки, об изменении размера обеспечения (в закладную вносятся изменения, или она аннулируется и выдается новая органом государственной регистрации).

Регистрация нового владельца закладной в соответствии с законом происходит в течение одного дня.

Должник при получении уведомления, заверенного Федеральной службой регистрации, от нового владельца закладной обязан осуществлять промежуточные платежи новому залогодержателю, не требуя каждый раз предъявления закладной, до получения нового уведомления.

Нахождение закладной у любой из обязанных сторон или в органе государственной регистрации свидетельствует о том, что обязательство исполнено.

Закладная должна содержать:

• слово «закладная»;

• реквизиты залогодателя;

• реквизиты первоначального залогодержателя;

• реквизиты договора (название, место, дата);

• реквизиты должника;

• сумму обязательства, проценты, условия, позволяющие определить в любой момент эти сумму и проценты;

• сроки и план погашения долга;

• описание предмета ипотеки;

• денежную оценку имущества;

• наименование права (номер, дата регистрации, орган);

• наличие или отсутствие других обременений;

• подпись залогодателя (и должника);

• сведения о государственной регистрации ипотеки;

• дату выдачи первоначальному владельцу.

Допускаются дополнительные пункты. При несоответствии закладной договору верным считается содержание закладной.

Обеспечение сохранности имущества:

1. Закон допускает использование залогодателем заложенного имущества по его назначению. Залогодатель правомочен получать при этом доходы от такого использования. При этом на него ложится обязанность поддерживать имущество в сохранном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре условия страхования залогодатель обязан застраховать имущество на сумму, не меньшую требований по обязательству.

2. У залогодержателя есть право свободного доступа и контроля за предметом ипотеки. Если в ходе очередной проверки залогодержатель выявит факты нарушения условий сохранности заложенного имущества, он может потребовать их устранить. В противном случае он может требовать досрочного исполнения обязательств, а в случае неисполнения их в месячный срок – в установленном порядке требовать обращения взыскания.

В законе подробно описаны требования по сохранности заложенного имущества в случае классического залога, при котором имущество остается у залогодателя. Существует еще два типа залога: заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору, и твердый залог, когда объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя.

Другие положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• государственная регистрация ипотеки;

• переход права на заложенное имущество;

• последующая ипотека;

• уступка прав по договору об ипотеке;

• передача и залог закладной;

• обращение взыскания (судебный и внесудебный порядок);

• реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание;

• особенности ипотеки земельных участков.

Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов:

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов.

• Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий деятельность кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения.

• Вторичный рынок – сегмент ипотечного рынка, в котором происходят трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Работа на вторичном рынке ипотечных бумаг строится следующим образом:

1. Банк, выдавший кредит, продает этот кредит, обеспеченный залогом жилого помещения, по договору государственному агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет АИЖК он получает назад выплаченную им заемщику сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться в виде ценных бумаг АИЖК.

2. В кредитном договоре АИЖК занимает место кредитора и вносится в Единый государственный реестр прав в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.

3. Высвободившиеся деньги банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику.

4. Банк, продающий АИЖК кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), т.е. взимает с заемщика все положенные выплаты и перечисляет их на счет АИЖК.

5. В случае несостоятельности заемщика банк продолжает перечислять на счет АИЖК все предусмотренные кредитным договором выплаты и обращает взыскание на заложенное имущество.

6. После реализации заложенного имущества происходит окончательный расчет между банком и АИЖК в соответствии с заранее предусмотренной в договоре ответственностью. При этом банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности заемщика (так называемые «экономические риски»). АИЖК несет так называемые «системные риски», связанные с общеэкономической коньюктурой.

7. АИЖК выпускает ценные бумаги – облигации, которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Облигации АИЖК обеспечиваются поручительством государства.

8. Вырученные от продажи ценных бумаг средства АИЖК направляет на рефинансирование первичных кредитов и развитие ипотеки.

Виды ипотечных кредитов:

• Приобретение недвижимости на вторичном рынке, т.е. недвижимость построена и готова к проживанию. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Такие кредиты предоставляют практически все банки, работающие с ипотекой. Однако и тут могут быть различные требования к параметрам приобретаемой недвижимости: месторасположение дома, год постройки дома, статус квартиры, возможность сноса и т.п.
• Строительство недвижимости, т.е. реально недвижимости нет, но она уже строится или начнет строиться после получения кредита. При этом на этапе строительства, как правило, применяется повышенная процентная ставка, которая снижается после постройки объекта, получения свидетельства о собственности на него и заключения договора ипотеки.
• Кредит под залог уже имеющейся недвижимости, т.е. закладывается то, что уже есть, и кредит используется на приобретение/строительство новой недвижимости или вольные нужды.

При выборе кредитной программы потенциальные заемщики ориентируются главным образом на процентную ставку по кредиту. Но на самом деле не только ставка влияет на сумму выплачиваемых процентов, но и способ их начисления, и метод погашения взятого кредита. Таких методов существует два:

• Дифференцированные платежи – когда каждый платеж исчисляется по факту по следующему принципу: одна часть платежа – это погашение самого кредита равными долями (либо больше), а вторая – плата за пользование деньгами (проценты), начисляемыми на фактический остаток задолженности;

• Аннуитет – выплаты равными платежами в течение всего срока действия договора, при этом распределение погашаемого долга и начисление процентов в каждом платеже приходятся тоже на остаток, но в определенном порядке: в первой половине срока кредитования задолженность почти не погашается, и на этот долг начисляются и выплачиваются проценты (за пользование кредитом, страховые платежи).

В табл. 2 приведены параметры, показывающие степень развитости рынков недвижимости в США и РФ.

Таблица 2

На сегодняшний день в Российской Федерации ипотечные отношения, как и рынок недвижимости, еще только формируются. Безусловно, доля в 1-2 % сделок с ипотечным покрытием от общего числа сделок является ничтожной, но обращает на себя внимание динамика роста ипотеки. Если в 2004 г. в Екатеринбурге зарегистрировано около 600 договоров ипотеки, то в 2005 - более 1300 – рост более, чем в два раза.