Емфітевзис і суперфіцій. Заставне право

Як уже зазначалося, у другій половині республіки та в період класичного римського права преторська практика виробила нові форми права на чужі речі, які були невідомі старому цивільному праву, а саме — емфітевзис і суперфіцій. Гх виникнення зумовле­но появою великих приватних землеволодінь, власники яких бу­ли неспроможні їх обробляти, що, в свою чергу, зумовило розви­ток довгострокової оренди, оскільки звичайна оренда не забезпе­чувала належний захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб і навіть власника.

Уже в III ст. н. є. землевласники почали віддавати свої землі в обробку в спадкову оренду. Одержана в спадщину оренда нази­валася емфітевзисом. Водночас розвивається оренда сільських земель під забудову, яка дістала назву суперфіцію. Емфітевзис і суперфіцій подібні до сервітутів тим, що вони є правами на ко­ристування чужою річчю. Своєрідною рисою, яка відрізняє їх від сервітутів, є широкий зміст та тривалість їхньої дії.

Емфітевзис. У класичному праві терміном емфітевзис (грец. — обробка, насадження) позначалася тривала (100 і більше років) спадкова оренда землі, яка широко застосовувалася у Римській державі. Така тривала спадкова оренда, добре захищена від свавілля, за порівняно невелику плату за землю приваблюва­ла багатьох безземельних і малоземельних селян. Початок емфі-тевзисному володінню землею був покладений у великих імпера­торських маєтках, які потребували обробки. За прикладом імпе­раторів церква, міста, а потім і приватні особи — великі землевласники почали віддавати в таку оренду свої необроблені - земельні ділянки.

Від звичайної оренди, яка застосовувалася здавна, емфітев­зис відрізнявся насамперед тим, що з ним виникало право на чу­жу річ, оскільки досить було своєчасно сплачувати всі податки і виконувати повинності, щоб орендар та його спадкоємці зберег­ли за собою землю. Договір про встановлення емфіїевзисного користування містив у собі таке зобов'язання для власника: наймач не буде позбавлений держання, поки, вносить плату згідно з договором.

Друга відмінність від звичайної оренди полягала в тому, що орендар наділявся правом застави і навіть відчуження емфітевзису повністю або частково, щоб тільки не постраждали інтереси власника. Право на відчуження емфітевзису обмежувалося обов'язком суб'єкта емфітевзису попередити власника землі про можливе відчуження емфітевзису, але за власником визнавалося право переважної купівлі, яким він міг скористатися протягом двох місяців. У разі відчуження емфітевзису власник мав право на одержання двох відсотків купівельної ціни.

Крім того, емфітевтам не заборонялося змінювати початкове призначення землі (не погіршуючи її), передавати її своїм спад­коємцям, поступатися своїм правом іншій особі, встановлювати сервітути, але назавжди покинути ділянку вони не мали права. Плоди землі після їх відокремлення ставали власністю емфітевта.

Емфітевзис виникав внаслідок договору з власником легату, що встановлювався власником-спадкодавцем, на підставі судової постанови під час поділу спільного майна (емфітевзис не міг бу­ти поділений на частини, а тому присуджувався одній особі).

Права емфітевта припинялися у разі придбання ним права власності на орендовану землю, внаслідок погіршення ділянки, у разі несплати податків протягом двох років, якщо власником бу­ла церква, і протягом трьох років у всіх інших передбачених ви­падках. Власник зберігав за собою право віндикаційного позову до наймача, коли траплялося прострочення платежу. Якщо ж орендар регулярно сплачував податки, сумлінно виконував свої обов'язки перед власником, земля ні в нього, ні в його правонас­тупників не могла бути відібрана. У разі порушення його прав, враховуючи таке тривале право наймача, претор надавав йому як посесорні інтердикти, так і речовий позов — позов, аналогічний речовій віндикації проти всіх, навіть проти власника. Внаслідок цього таке право набуло характеру особливого права на чужу річ.

Суперфіцій (грец. — буквально — те, що знаходиться на по­верхні землі). Якщо за емфітевзисом землю передавали під об­робку для виробництва сільськогосподарської продукції, то за су-перфіцієм землю орендували під забудову. Уже в період респуб­ліки держава та деякі міські общини нерідко здавали ділянки міської землі під забудову. Поступово до такого способу передачі земель стали вдаватися і приватні особи. Ось чому суперфіцій часто визначають як довгострокове, відчужуване, таке, що пе­реходить у спадщину, право користування чужою землею для забудови.

Отже, суперфіцій як речове право виникає лише у результаті будівництва житлового будинку або іншої споруди на чужій зем­лі. Юридично між землею і зведеною на ній будовою існувало та­ке співвідношення, як між головною і придатковою річчю. Вра­ховуючи, що придаткова річ йде за головною, то хто б не збуду­вав дім, його власником може бути визнаний лише той, кому належить земля.

Отже, договір передачі землі під забудову спочатку розгля­дався як звичайний договір оренди, внаслідок чого наймач-суперфіціонарій мав тільки зобов'язальну вимогу до власника, а не речове право. Згодом претор цілком справедливо виділив суперфіціонарія з ряду звичайних короткострокових орендарів, надав­ши йому певні права та особливі засоби захисту. Крім відчужен­ня, безстроковості та переходу у спадщину, ці права захищалися від усіх сторонніх осіб і від самого власника за допомогою позо­вів і інтердиктів, аналогічних за своїм змістом віндикаційним, негаторним і прогібіторним позовам, а також володарським інтер­диктам.

І суперфіцій, і емфітевзис, в основних своїх рисах сконстру­йовані претором, згодом уже в очищеному від слідів юридичного дуалізму вигляді увійшли до Уложення Юстиніана.

Що перешкоджає зарахувати емфітевзис і суперфіцій до роз­ряду сервітутів? Адже тут ми маємо справу з правом на чужу річ. Справді, суперфіцій і емфітевзис, як і сервітути, мають речовий характер, будучи обмеженими правами на чужу річ. Однак від особистих сервітутів емфітевзис і суперфіцій відрізнялися тим, що вони були відчужуваними і переходили у спадщину, а від ре­чових — співвідношенням не між панівною ділянкою і тією, що служить, а між правами, які на один і той же об'єкт (зокрема, збудований будинок) належали різним суб'єктам — власникові і суперфіціонарію або емфітевту. Цій обставині судилося відіграти в історії цивілістичної доктрини досить помітну роль. Емфітев­зис відіграв свою роль у формуванні феодальних відносин у країнах Західної Європи.

Заставне право. Вважають, що найважливішим серед пре­торських нововведень у галузі прав на чужі речі є створення за­ставного права. Проте застава не є правом користування чужою річчю. Історичні форми застави в принципі не допускали права користуватися її предметом. Заставодержателю надавалося право розпоряджатися предметом застави лише на випадок невиконан­ня боржником свого зобов'язання. Отже, право на чужу річ поля­гає не тільки в праві користування, а й у праві розпорядження чужою річчю.

І все ж виникнення заставного права є насамперед прагнен­ням гарантувати виконання зобов'язання боржником.