Отнесение материальных объектов к недвижимым

Понятие «недвижимости», как и любое другое понятие, состоит из 3-х элементов:

- наименование, то есть термин, закрепленный за объектом;

- содержание, то есть совокупность отличительных признаков; главным отличительным признаком недвижимости является неподвижность;

- объем, то есть множество предметов, которые отображены в данной категории.

В Республике Беларусь, недвижимость определяется через понятие объема, то есть через перечень предметов и вещественных прав на них. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости).

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

· созданные природой без участия человека;

· являющиеся результатом труда человека;

· созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс – это совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько земельных участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности.

Определение недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение, но оно не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных недвижимости. Поэтому и в теории и практике следует различать понятия недвижимого имущества, как комплекса физических, экономико-правовых и социальных отношений (рисунок 1).

Риc 1. Недвижимость, как комплекс физических, экономико-правовых и социальных отношений.

Любой объект недвижимости существует в единстве экономических, физических, социальных и правовых свойств, каждое из которых в зависимости от соответствующих обстоятельств может выступать в качестве основного свойства недвижимости.

Существует несколько концепций, характеризующих свойства недвижимости.

Географическая концепция отражает физические (технические) свойства недвижимости: конструкция, климат, место расположения. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических процессов, в результате чего изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, что должно учитываться при совершении сделок, владения и пользования имущества.

Экономическая концепция – концепция, в которой недвижимость рассмотрена, как эффективный объект инвестирования и инструмент увеличения доходов. Основные экономические элементы недвижимого имущества: его стоимость и цена. Возникают из полезности недвижимого имущества и его способности удовлетворить различные интересы и потребности людей.

Юридическая концепция – концепция, рассматривает недвижимость, как совокупность общественных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

В Республике Беларусь законодательно гарантированно частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду (передавать имущество) право владения и пользования им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, а переходит к уголовно правовой.

К формам государственного регулирования владения и пользования недвижимостью относятся: строительные ограничения; система зонирования; требования по охране окружающей среды.

Социальная – концепция, состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании.