Этап 2. Определение подходящей зависимости

Этап 1. Формирование выборки

Немаловажным условием формирования исходных данных является достоверность исходных данных. Муниципалитетом заключены договоры аренды подобных по функциональному назначению земельных участков. Информация о них получена оценщиком в муниципальном департаменте имущественно-земельных отношений. Условия сделок сопоставимы с условиями предполагаемой сделки, для которой определяется ставка: ставка годовой арендной платы y (зависимая переменная); площадь участка х (независимая переменная).

Таблица 1. Данные по прошедшим сделкам

Этап 2. Определение подходящей зависимости

В анализе удобно использовать MS Excel 2003. В ячейки A1: B8 загружают исходные данные (табл. 1). Далее выделяют массив A1: B8 и выполняют последовательность команд: Главное меню / Вставка / Диаграмма / Точечная / Готово. В результате появляется диаграмма (рис. 1), на которой точками обозначены зависимости «Площадь/Ставка».

В классической учебной оценочной литературе большее внимание уделяется линейной зависимости, что вполне разумно и оправданно для оценки акций:

y = a + bx, (3)гдеb - наклон графика функции; а - отрезок на оси y для прямой линии.

Если объекту присущи условно-постоянные затраты, выражающиеся в эффекте масштаба стоимостных характеристик, то линейная зависимость грубо и неадекватно будет характеризовать происходящее. Для фактических данных (см. рис. 1) зависимость является скорее степенной, нежели линейной:

y = axb, (4) где

b - степень выпуклости/вогнутости графика функции;

а - смещение (масштаб) графика функции по оси ординат.

«Попросим» Excel вычислить параметры функции, наиболее правдоподобно описывающей зависимость по представленным исходным данным.

Для этого щелкнем правой клавишей мыши по любой из точек значений построенной диаграммы (см. рис. 1, ромбики). Выберем «Добавить линию тренда... / Степенная». Перейдем на вкладку «Параметры», поставим флажки «Показать уравнение на диаграмме» и «Поместить на диаграмму величину достоверности аппроксимации (R^2)»; нажмем кнопку ОК.

Достоверность полученной аппроксимации достаточно высока (наивысшая и практически недостижимая достоверность равна единице). Если в других случаях достоверность аппроксимации получена при подборе других функций, следует применять эти функции [4].