Требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению. Нормы площади жилого помещения и их юридическое значение

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволили сделать вывод о требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.Это:

- изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 15, 62 ЖК);

- недвижимое имущество (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- соответствует норме предоставления (ст. 50 ЖК);

- должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- предоставление по месту жительства (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- учет законных интересов граждан (ст. 58 ЖК);

- не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, без их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную площадь – возможно превышение нормы предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза (при определенных законом обстоятельствах) (ч. 2 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную жилую площадь лиц, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ЖК, постановление Правительства РФ от 16.06.2006г. №378);

- учитывается вид жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16, 62 ЖК);

- благоустроенность помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК);

- равнозначность по общей площади ранее занимаемому, если речь идет о предоставлении благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением (ст. 85 – 89 ЖК)

В жилищном праве различаются следующие нормы площади жилого помещения:

- учетная норма – норма постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 4, 5 ст. 50 ЖК). Например, учетная норма для граждан РФ, постоянно проживающих на территории г. Красноярска установлена в размере менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека (постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005г. №192, с изменениями от 26.05.2006 г. №465 «Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилого фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска»). Учетная норма определяется органами местного самоуправления как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся.

- норма предоставления площади жилого помещения - норма, по которой предоставляются жилые помещения по договору социального найма (ч. 1, 2 ст. 50 ЖК).

Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. В муниципальном образовании г. Красноярск она установлена вышеуказанным постановлением от 14 апреля 2005г. №192 в размере 15 кв.м. общей площадью жилого помещения на одного человека.

Норма предоставления определяется исходя из минимального размера общей площади жилого помещения в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма и других факторов.

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, могут быть установлены иные учетные нормы и нормы предоставления.

Кроме этих норм существует социальная норма – размер общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (закон Красноярского края от 27.09.1996г. №11–339 «О социальной норме площади жилья на территории Красноярского края».

По смыслу ч. 2 ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договору социального найма учитывается право на дополнительную площадь жилого помещения. Законодатель упоминает и о других нормах (ч. 1 ст. 105, ч. 6 ст. 159 ЖК и др.).

5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного административного правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (С.И. Корнеев, Е.А. Суханов). Данное решение становится основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57, ч. 1 ст. 63 ЖК).

Легальное определение договора социального найма дается в ч. 1 ст. 60 ЖК.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Правовая характеристика этого договора сводится к следующему. Договор социального найма консенсуальный, двухсторонний, взаимный, бессрочный, возмездный или безвозмездный (при освобождении нанимателя от платы за наем).

Наймодателем по договору социального найма выступает публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления, либо другая организация, управомоченная публичным собственником, например, управляющая компания.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин РФ, которому предоставлено жилое помещение решением органа местного самоуправления.

С нанимателем по договору социального найма проживают другие граждане – члены семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно условно разделить на три категории:

- члены семьи нанимателя, бесспорно относящиеся к таковым: супруг, дети, родители нанимателя. Для определения их правового положения учитывается факт родства и совместное проживание с нанимателем;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условиях: а) если они вселены нанимателем в качестве членов семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке, например, фактические супруги, опекуны и др.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. №315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Предмет договора социального найма жилого помещения определен кратко в ст. 62 ЖК. Как было отмечено ранее, (см. предыдущий параграф) требования к предмету договора социального найма жилого помещения подлежат значительному расширению с учетом систематического толкования норм ЖК.

Основные права наймодателя по договору социального найма:

- право требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- право требовать выполнения других обязанностей нанимателя, предусмотренных жилищным законодательством (использовать жилые помещения по назначению, не допускать разрушения и др.);

Обязанности наймодателя:

- передать нанимателю свободные от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества:

- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание временных жильцов;

- требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме;

- осуществлять обмен, замену жилого помещения (ст. 67 ЖК);

- иные права, предусмотренные законом или договором.

Обязанности нанимателя:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

- иные обязанности, предусмотренные ЖК, другие федеральными законами, договором социального найма (ст. 67 ЖК).

6. Расторжение и прекращение договора социального найма: порядок, основание и последствия

Прекращение договора социального найма и его расторжение – понятия не совпадающие.

Прекращение договора социального найма, а точнее прекращение обязательств, возникающих из договора возможно: а) по соглашению сторон; б) по одностороннему волеизьявлению нанимателя; в) по требованию наймодателя; г) в результате события, не зависящего от воли сторон.

Прекращение договорных обязательств по соглашению сторон, по одностороннему волеизьявлению нанимателя или по иску наймодателя влечет расторжение договора.

Последствием расторжения договора является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение возможно в добровольном либо принудительном порядке, что означает выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке.

Прекращение обязательства, вытекающего из договора социального найма может наступить по основаниям, которые не зависят от волеизьявления участников, либо решения суда, например, в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В этом случае расторжение договора не происходит.

В целях защиты прав нанимателя по договору социального найма ч.4 ст.83 ЖК предусматривает исчерпывающий перечень оснований расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке. Это:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.