Б-42. Доходный подход к оценке недвижимости: виды дохода, капитализация дохода, методы доходного подхода, ставка капитализации, ставка дисконтирования.

Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода и дисконтирования. Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается: − сумма будущих доходов; − момент получения доходов; − продолжительность времени получения доходов. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из двух частей: − из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определенных прав на объект недвижимости; − выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии). 8.4.1. Определение чистого операционного дохода Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД). Основные этапы процедуры оценки по доходному подходу. 1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа сумм ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам. 2. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду и др. 3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные). Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости: − содержание и ремонт; − коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация); − заработная плата персонала; − ЕСН – единый социальный налог; − договорные услуги (противопожарная система, лифт); − представительские расходы; − реклама; − командировочные расходы; − автотранспорт и др. Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, т. е. это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления. Пример. Площадь недвижимости, сдаваемая в аренду, составляет 2000 м 2, арендная ставка – 170, 5 долл. / м 2. Эксплуатационные расходы за 1-й год при ежегодном их росте на 5 % равняются 53, 3 долл. / м 2. Простой помещения – 20 % в 1-м году и 5 % – во 2-м году. Расходы по управлению недвижимостью – 5 % от ДВД. Определить чистый операционный доход (ЧОД) за 1-й и 2-й годы. Решение. 1-й год 2-й год 1) Потенциальный валовый доход (ПВД), долл. 341 000 341 000 2) Потери от простоя, долл. 68 200 17 050 3) Действительный валовый доход (ДВД), долл. 272 800 323 950 4) Эксплуатационные расходы, долл. 106 600 111 930 5) Расходы по управлению, долл. 13 640 16 197 6) Чистый операционный доход, долл. 152 560 202 903 4. Полученный таким образом чистый операционный доход (ЧОД) пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке. В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента, рассмотренные в разделе 6. Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК). Следует иметь в виду, что в финансовых и экономических терминах ставка капитализации СК соответствует ставке дохода на инвестиции i. При оценке недвижимости ставка капитализации состоит из двух составляющих: дохода на инвестиции и нормы возмещения вложенной суммы. Доход на капитал (i) – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, т. е. это процент, который выплачивается инвестору за использование его денежных средств. Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, т. е. СК = i, когда имеем дело с бессрочной (вечной) рентой, и возмещение капитала необязательно. Тогда стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость Р по формуле Р = ЧОД х FM4(i; n) или Р = ЧОД ⋅ (1 - (1 + i)-n)/i, (8.6) при n→ ∞ P = ЧОД / i. (8.7) Стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на вложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта. В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения, и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (СК) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива, и будет определяться по формуле: СК = i + 1 / FM3(i; n), (8.8) где 1 / FM3(i; n) – фактор фонда возмещения, который показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций. Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счет остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путем вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i). В оценке недвижимости используются две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: − прямая капитализация с использованием коэффициента капитализации; − дисконтирование денежных потоков. 8.4.2. Методы доходного подхода. Метод прямой капитализации Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода или объекта. На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов, можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода. Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу. Прямая капитализация – это метод преобразования ежегодного дохода от объекта в его стоимость. При этом формула расчета имеет вид: Р = ЧОД / СК, (8.9) где Р – текущая стоимость объекта недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход первого года; СК – ставка (коэффициент) капитализации. Особенности прямой капитализации: 1. Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку. Недостатком этого метода является то, что во внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы и предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но, так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей. 2. В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств. Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе: Используемый показатель Соответствующая ставка дохода капитализации (СК) Чистый операционный доход (ЧОД) Общая ставка капитализации Доход инвестора СК для собственных средств Доход банка СК для заемных средств Доход на земельный участок СК для земли Доход на улучшения СК для улучшений Методы расчета ставки капитализации Используемый при прямой капитализации коэффициент соответствует общей ставке капитализации, которая может быть определена рядом методов. Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости. Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей. По сравнимым объектам собирают следующие данные: − цены объектов; − приносимый доход; − коэффициент эксплуатационных расходов, как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам; − условия финансирования сделки, долю заемных средств; − изучают ситуацию на рынке в момент заключения сделки. Пример. Определить ставку капитализации по следующим данным. Подобраны четыре сравниваемые объекта: Сравниваемые объекты 1 2 3 4 Цена продажи, долл. 374 000 400 000 230 000 420 000 ЧОД, долл. 65 000 72 000 55 000 74 000 СК, 0, 1737 0, 1800 0, 1719 0, 1762 Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая и равняется СК = 0, 17545. Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему. Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала. Доход на инвестиции разбивается на части: − безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям); − поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала; − поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости; − поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности, на заполнение налоговой декларации и т. д Метод финансовых составляющих – собственные и заемные средства Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора. К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности. К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска, и возмещение первоначально вложенных средств. Ставка капитализации для заемных средств СКзс – ипотечная постоянная. размер кредита ежегодные выплаты по кредиту СКзс =. Ипотечная постоянная СКзс, в свою очередь, является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда возмещения. Дисконтирование потока доходов Дисконтирование потока доходов – это метод, используемый для оценки объектов недвижимости, который преобразует величины ежегодных доходов будущих лет в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце периода владения. Стоимость инвестиций в объект недвижимости представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков доходов) плюс текущую стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии), рассчитываемых с применением сложного процента и ставок дисконта. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение. Стоимость имущества = текущая стоимость периодического потока доходов + текущая стоимость реверсии. Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовложений. Последовательность шагов при применении метода дисконтирования следующая. 1. Рассчитать типичный период владения, в течение которого инвестор будет владеть оцениваемой недвижимостью. 2. Сделать прогноз потока денежных средств за каждый год периода владения. 3. Выбрать подходящую ставку дисконтирования для потока доходов и для реверсии. 4. Рассчитать текущую стоимость потока денежных средств за каждый год периода владения. 5. Рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости на конец периода владения и преобразовать ее в текущую стоимость путем дисконтирования с применением соответствующей ставки. 6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости недвижимости. Для применения техники дисконтирования потока доходов необходимо иметь исходную информацию: − о потоках денежных средств, т. е. сальдо всех ежегодных доходов и расходов по объекту; − о характере дохода: постоянный (аннуитетный) или изменяющийся по годам; − о периодичности получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная); − в начале или в конце периодов выплачивается доход, т. е. классическая или неклассическая схема выплаты дохода; − о продолжительности периода, в течение которого получается доход. При оценке аренды, например, одна ставка может использоваться для дисконтирования серий чистого рентного дохода, а другая – для дисконтирования реверсии

Б-43. Сущность и содержание менеджмента и предприятий, отношения управления

Задачами менеджмента как науки являются разработка, экспериментальная проверка и применение на практике научных подходов, принципов и методов, обеспечивающих устойчивую, надежную, перспективную и эффективную работу коллектива (индивидуума) путем выпуска конкурентоспособного товара.

· Безусловно, конечной целью менеджмента как практики эффективного управления является обеспечение прибыльности предприятия путем рациональной организации производственного (торгового) процесса, включая управление производством (коммерцией) и развитие технико-технологической базы. Следовательно, важнейшей задачей менеджмента является организация производства товаров и услуг с учетом спроса потребителей на основе имеющихся ресурсов. При этом к задачам менеджмента также относятся: переход к использованию работников, обладающих высокой квалификацией;

· стимулирование сотрудников организации путем создания для них соответствующих условий труда и системы его оплаты;

· определение необходимых ресурсов и источников их обеспечения;

· разработка стратегии развития организации и реализация;

· определение конкретных целей развития организации;

· постоянный поиск и освоение новых рынков;

· выработка системы мероприятий для достижения намеченных целей;

· осуществление контроля за эффективностью деятельности организации, за выполнением поставленных задач.

Цели и задачи менеджмента и менеджеров являются отправным моментом для определения объема и направления управленческих работ, которые обеспечивают их достижение. Речь идет о функциях менеджмента, которые являются составными частями любого процесса управления вне зависимости от особенностей (размера, назначения, формы собственности и т.д.) той или иной организации. Процесс управления (менеджмента) имеет пять взаимосвязанных функций, а именно:

- планирование;

- организовывание;

- мотивация;

- контроль;

Функцией менеджмента «номер один» общепризнано считается планирование. Реализуя ее, предприниматель или управляющий на основе глубокого и всестороннего анализа положения, в котором в данный момент находится фирма, формулирует стоящие перед ней цели и задачи, разрабатывает стратегию действий, составляет необходимые планы и программы.

План становится основой деятельности предприятий всех форм собственности и размеров, так как без него невозможно обеспечивать согласованность в работе подразделений, контролировать результаты, определять потребность работающих на предприятии.

Сам процесс планирования позволяет более четко формулировать целевые установки организации и использовать систему показателей деятельности, необходимую для последующего контроля результатов. Кроме того, планирование обеспечивает более четкую координацию усилий структурных подразделений и таким образом укрепляет взаимодействие руководителей разных служб организации. А это значит, что планирование – это непрерывный процесс изучения новых путей и методов совершенствования деятельности организации за счет выявленных возможностей, условий и факторов. Следовательно, планы не должны носить директивного характера, а меняться в соответствии с конкретной ситуацией.

Органической составной частью планирования при этом становиться составление прогнозов, показывающих возможные направления будущего развития организации, рассматриваемой в тесном взаимодействии с окружающей ее средой. Прогнозы на будущее и стратегические планы составляют основу текущих планов, с помощью которых организуется работа предприятия.

Реализацию планов берут на себя другие функции и, прежде всего, функция организовывание. Задачей этой функции является формирование структуры организации, а так же обеспечение всем необходимым для ее работы – персоналом, материалами, оборудованием, зданиями, денежными средствами и т.д.

Второй, не менее важной задачей данной функции является создание условий для формирования такой культуры внутри организации, которая характеризуется высокой чувствительностью к изменениям, научно – техническому прогрессу, единым для всей организации ценностям. Здесь главное – это работа с персоналом, развитие стратегического и экономического мышления в сознании руководителей, поддержка работников предпринимательского склада склонных к творчеству, нововведениям и не боящихся рисковать и брать на себя ответственность за решение тех или иных проблем предприятия.

При планировании и организации работы руководитель определяет, что конкретно должна выполнить данная организация, когда и кто, по его мнению, должен это сделать. Если выбор этих решений сделан эффективно, руководитель получает возможность воплотить свои решения в дела, применяя на практике важную функцию менеджмента – мотивацию.

Различные теории мотивации разделяют на две категории: содержательные и процессуальные.

Однако, чтобы понять смысл теории содержательной и процессуальной мотивации, нужно сначала усвоить смысл основополагающих понятий: потребности и вознаграждения.

Потребности - это осознанное отсутствие чего-либо, вызывающее побуждение к действию. Первичные потребности заложены генетически, а вторичные вырабатываются в ходе познания и обретения жизненного опыта.

Потребности невозможно непосредственно наблюдать или измерять. Об их существовании можно судить лишь по поведению людей. Потребности служат мотивом к действию.

Потребности можно удовлетворить вознаграждениями. Вознаграждение - это то, что человек считает для себя ценным. Менеджеры используют внешние вознаграждения (денежные выплаты, продвижение по службе) и внутренние вознаграждения (чувство успеха при достижении цели), получаемые посредством самой работы.

Содержательные теории мотивации.

Содержательные теории мотивации в первую очередь стараются определить потребности, побуждающие людей к действию, особенно при определении объема и содержания работы. При закладке основ современных концепций мотивации наибольшее значение имели работы трех человек: Абрахама Маслоу, Фредерика Герцберга и Дэвида МакКлелланда.

Согласно теории Маслоу пять основных типов потребностей (физиологические, безопасности, социальные, успеха, самовыражения) образуют иерархическую структуру, которая как доминант определяет поведение человека. Потребности высших уровней не мотивируют человека, пока не удовлетворены, по крайней мере, частично потребности нижнего уровня. Однако эта иерархическая структура не является абсолютно жесткой и строгой.

Полагая, что классификация потребностей, предложенная Маслоу, не полная, МакКлелланд дополнил ее, введя понятие потребностей власти, успеха и принадлежности.

Потребность власти выражается как желание воздействовать на других людей. В рамках иерархической структуры Маслоу потребность власти попадает куда-то между потребностями в уважении и самовыражении. Управление очень часто привлекает людей с потребностью власти, поскольку оно дает много возможностей проявить и реализовать ее.

Потребность успеха также находится где-то посередине между потребностью в уважении и потребностью в самовыражении. Эта потребность удовлетворяется не провозглашением успеха этого человека, что лишь подтверждает его статус, а процессом доведения работы до успешного завершения.

Важнейшей функцией менеджмента является контроль.

Контроль - это процесс, обеспечивающий достижение целей организации. Он необходим для обнаружения и разрешения возникающих проблем раньше, чем они станут слишком серьезными, и может также использоваться для стимулирования успешной деятельности.

Процесс контроля состоит из установки стандартов, изменения фактически достигнутых результатов и проведения корректировок в том случае, если достигнутые результаты существенно отличаются от установленных стандартов.

Контроль - это критически важная и сложная функция управления. Одна из важнейших особенностей контроля, которую следует учитывать в первую очередь, состоит в том, что контроль должен быть всеобъемлющим. Каждый руководитель, независимо от своего ранга, должен осуществлять контроль как неотъемлемую часть своих должностных обязанностей, даже если никто ему специально этого не поручал.

Контроль есть фундаментальнейший элемент процесса управления. Ни планирование, ни создание организационных структур, ни мотивацию нельзя рассматривать полностью в отрыве от контроля. Действительно, фактически все они являются неотъемлемыми частями общей системы контроля в данной организации. Это обстоятельство станет более понятным после того, как мы познакомимся с тремя основными видами контроля: предварительным, текущим и заключительным. По форме осуществления все эти виды контроля схожи, так как имеют одну и ту же цель: способствовать тому, чтобы фактически получаемые результаты были как можно ближе к требуемым. Различаются они только временем осуществления.

Предварительный контроль обычно реализуется в форме определенной политики, процедур и правил. Прежде всего он применяется по отношению к трудовым, материальным и финансовым ресурсам. Текущий контроль осуществляется, когда работа уже идет и обычно производится в виде контроля работы подчиненного его непосредственным начальником.

Заключительный контроль осуществляется после того, как работа закончена или истекло отведенное для нее время.

Текущий и заключительный контроль основывается на обратных связях. Управляющие системы в организациях имеют разомкнутую обратную связь, так как руководящий работник, являющийся по отношению к системе внешним элементом, может вмешиваться в ее работу, изменяя и цели системы, и характер ее работы.

Центральной функцией менеджмента является координация. Ее задача состоит в достижении согласованности в работе всех звеньев организации путем установления рациональных связей (коммуникаций) между ними. Характер этих связей может быть самым различным, так как зависит от координируемых процессов. Наиболее часто используются отчеты, интервью, собрания, компьютерная связь, средства радио и телевещания, документы. С помощью этих и других форм связей устанавливается взаимодействие между подсистемами организации, осуществляется маневрирование ресурсами, обеспечивается единство и согласование всех стадий процесса управления (планирование, организовывания, мотивации и контроля), а так же действие руководителей.

Необходимо отметить, что функции менеджмента реализуются с помощью определенных методов, то есть способов приведения их в исполнение. Практика выработала четыре группы таких методов, а именно: организационные, административные, экономические, социально-психологические. Коротко ознакомимся с ними.

Суть организационных методов состоит в том, что прежде чем какая-то деятельность будет осуществляться, она должна быть соответствующим образом организована – спроектирована, сориентирована, регламентирована, нормирована, снабжена необходимыми инструкциями, фиксирующими правилами поведения для персонала. Другими словами, необходимо сначала создать фирму, расставить по местам людей, дать им задания, показать как действовать и уже после этого руководить их действиями. Таким образом организационные методы управления предшествуют самой деятельности, создают для нее необходимые условия, а следовательно, являются пассивными, составляют базу трех остальных – активных групп методов.

Исторически раньше других появились административные методы. По-другому они называются методами властной мотивации и сводятся прежде всего к открытому принуждению людей к той или иной деятельности. Наиболее широкое распространение в настоящее время они имеют в армии и других подобного рода структурах. Условием применение этих методов является преобладание однозначных способов решения задач, отклонение от которых недопустимо. На практике эти методы реализуются в виде конкретных безвариантных заданий, допускающих минимальную самостоятельность исполнителя, вследствие чего вся ответственность возлагается на руководителя, отдающего распоряжения.

Однако, в результате значительного усложнения форм деятельности, потребовавшего от людей оперативного решения многих возникающих проблем, административные методы перестали отвечать реальным потребностям управления. Возникла необходимость использования других методов, которые позволяли бы исполнителям самим проявлять инициативу на основе материальной заинтересованности и отвечать за принятые решения. И такие методы появились в начале ХХ века, благодаря усилиям основоположника научного менеджмента, американского инженера Фредерика Тейлора. Они получили название экономических.

В основе экономических методов лежит экономическая заинтересованность работника в результатах своего труда. Исполнителю устанавливается только цель и общая линия поведения, в рамках которых он самостоятельно ищет наиболее выгодные для него пути их достижения. Проявленная им инициатива, выгодная не только для него, но и для фирмы, своевременное и качественное выполнение (а в иных случаях и перевыполнение) заданий каждый раз вознаграждаются, прежде всего, с помощью денежных выплат.

Но экономические методы тоже быстро показали свою ограниченность, особенно при управлении деятельностью лиц интеллектуальных профессий, для которых деньги не самый главный стимул работы. И тут на помощь (в 20-х годах ХХ века) пришли социально-психологические методы. Они сводятся к двум направлениям: во-первых, к формированию благоприятного морально-психологического климата в коллективе, способствующего большей отдаче при выполнении работы за счет повышения настроения людей; во-вторых, к выявлению и развитию индивидуальных способностей каждого, позволяющему обеспечить максимальную самореализацию личности в производственном процессе.

Вышеизложенные методы реализуются в соответствии с определенными принципами, то есть правилами. Принципов может быть много, но мы рассмотрим лишь наиболее важные.

Главным принципом в международной практике считается принцип – научность, в сочетании с элементами искусства. Следуя этому принципу, менеджер в своей деятельности использует данные и выводы множества наук и в то же время должен постоянно импровизировать, искать индивидуальные подходы к ситуации и к людям, что помимо знаний предполагает владение искусством межличностного общения, умением найти выход из, казалось бы, безвыходной ситуации.

Управленческий процесс должен подчиняться принципу целенаправленности, то есть быть всегда ориентированным на решение конкретных проблем, осуществляться не «просто так», а ради чего-то определенного.

Чтобы выполнить сложные и ответственные функции, менеджеры должны иметь специальные знания и обладать способностью использовать их в повседневной работе по управлению предприятиями. Требования к их профессиональной компетенции условно делятся на две группы.

К первой группе относится:

А) умение обосновывать и принимать решения в ситуациях, для которых характерны высокая динамичность и неопределенность;

Б) высокая информированность (информация – это знание) по вопросам развития отрасли, в которой работает предприятие: состояние исследований, техники, технологии, конкуренция, динамика спроса на продукцию и услуги и т.д.;

В) знакомство с опытом менеджмента на других предприятиях в разных отраслях;

Г) способность управлять ресурсами, планировать и прогнозировать работу предприятия, владение способами повышения эффективности управления;

Д) умения использовать современную информационную технологию, средства коммуникации и связи.

Вторая группа требований к профессиональной компетенции менеджера связана с их способностью работать с людьми и управлять самими собой. К ним можно отнести:

А) владение искусством управления человеческими ресурсами;

Б) владение искусством налаживания внешних связей;

В) способность к самооценке, умение делать правильные выводы и непрерывно повышать квалификацию – знания и умения.

В тоже время, важным фактором повышения результативности менеджмента является разделение труда менеджеров, то есть специализация управленческих работников на выполнение определенных видов деятельности (функций), разграничение их полномочий, прав и сфер ответственности.

В практике выделяют следующие виды разделения труда менеджеров:

А) функциональное;

Б) структурное;

В) технологическое;

Г) профессионально-квалификационное.

Вертикально разделение труда построено на выделении трех уровней управления: низшего, среднего, высшего.

К низшему уровню относятся менеджеры, имеющие в своем подчинении работников преимущественно исполнительского труда. Они осуществляют управление такими первичными подразделениями, как бригады, смены, участки.

Средний уровень – самый многочисленный. Он состоит примерно, из 50 – 60 % общей численности управленческого персонала организации и включает в себя менеджеров, ответственных за ход производственного процесса в подразделениях, которые состоят из нескольких первичных образований. Сюда же входят менеджеры штабных и функциональных служб аппарата управления предприятия. Его филиалов и отделений, а также руководство вспомогательных и обслуживающих производств, целевых программ и проектов.

Высший уровень – это администрация предприятия, осуществляющая общее стратегическое руководство организации в целом, ее функциональными и производственно – хозяйственными комплексами. В него входят всего 3 – 7 % общего управленческого персонала.

Функциональная структура работ на каждом уровне неодинакова. При движении от низшего уровня к высшему, увеличиваются число и сложность задач по составлению планов и организации всей работы предприятия, повышается значение контрольной функции. На низшем и среднем уровнях менеджеры заняты координацией совместной деятельности людей. Поэтому эта функция, наряду с мотивированием, становится наиболее важной. Более глубокое горизонтальное разделение труда менеджеров предполагает их специализацию по ключевым сферам деятельности, образующим подсистемы предприятия. Специалисты выделяют пять подсистем, а именно: персонал, исследования и разработки, маркетинг, производство и финансы.

Техническое и профессионально – квалификационное разделение труда менеджеров учитывает виды и сложность выполняемых работ. По этим критериям в составе аппарата управления организацией выделяют три категории работников: руководителей, специалистов, служащих. С точки зрения технологии процесса управления задачи руководителей сводятся к принятию решений и организации их практической реализации, специалисты же осуществляют проектирование и разработку вариантов решений, а служащие занимаются в основном информационным обеспечением всего процесса.