Б-35. Понятие и виды сделки с недвижимостью, их характеристика.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п. 2 ст. 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63). Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объёме в день совершеннолетия, т. е. достижения 18-летнего возраста. При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ (ст. 32, 33) чётко определяет статус опекуна и попечителя. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, даёт согласие на их совершение, а сделки они совершают сами – от своего имени. В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: − содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам; − совершена она дееспособным и правоспособным лицом; − волеизъявление лиц соответствует их действительной воле; − форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре прав. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с Действительные сделки порождают желаемые последствия Виды сделок Условия действительности Купля-продажа Хозяйственное ведение и оперативное управление Обмен, мена Страхование Аренда, лизинг Пожизненное наследуемое владение земельным участком Постоянное бессрочное) пользование земельным участком Приватизация Рента Доверительное управление имуществом Иные Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям Совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами Лицензирование профессиональных посредников Соответствие волеизъявления и воли Соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации Несоблюдение даже одного условия влечет недействительность сделки с момента совершения Недействительность части сделки не влечет недействительность других ее частей Дарение, наследование Залог недвижимости (ипотека) Наём жилого помещения Рассмотрим более подробно некоторые виды сделок с недвижимостью. Приватизация. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизация жилья осуществляется на основании Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91 г. № 1541-1. В соответствии со ст. 1 вышеназванного закона, приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Не подлежат приватизации: − жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.; − жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; − жилые помещения в общежитиях; − жилые помещения в домах закрытых военных городков; − служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных; − находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населенияКупля-продажа. Сделка купли-продажи регулируется нормами ГК РФ (главой 30 «Купля-продажа») и иными нормативными актами. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Обмен. Обмен – это сделка, при которой наниматель жилого помещения в домах государственных, муниципальных жилищных фондов обменивает его на другое жильё. Процедура оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регулируется ст. 72–75 Жилищного кодекса. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случаях, если: − к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; − право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; − обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; − принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; − принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; − в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Мена. Сделка мены регулируется нормами ГК РФ (главой 31 «Мена») и иными нормативными актами. По договору мены, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Иными словами, мена – обмен собственности на собственность. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими сторонами передачи недвижимого имущества. К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, ипокупателем товара, который она обязуется принять в обмен. При мене товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если цена одного товара ниже цены другого товара, то сторона, предоставляющая дешёвый товар, должна оплатить разницу в цене до или после исполнения обязанности передать товар. Дарение. Сделка дарения регулируется нормами ГК РФ (главой 32 «Дарение») и иными нормативными актами. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.. Наследование. Наследственное право регулируется нормами III части ГК РФ (разделом V «Наследственное право»), которая вступила в силу с 1 марта 2002 г., и иными правовыми актами. Наследование – это переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащего ему имущества к другим лицам, что возможно по завещанию или законом. Завещать имущество могут только дееспособные граждане. Днём открытия наследства является день смерти наследодателя. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя или место нахождения имущества. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Наследование может осуществляться по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место: − если наследодатель не составил завещание или если его завещание в определённой части признано недействительным; − если завещана только часть имущества или завещание в определённой части признано недействительным (в этом случае неохваченная завещанием часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону); − если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства. Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок признания. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием. Оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания. Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, месте и дате его принятия, фамилии, об имени, отчестве и о месте жительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность. По представлении свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления свидетельства вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее чем двух свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону. После вскрытия конверта текст содержащегося в нем завещания сразу же оглашается нотариусом, после чего нотариус составляет и вместе со свидетелями подписывает протокол, удостоверяющий вскрытие конверта с завещанием исодержащий полный текст завещания. Подлинник завещания хранится у нотариуса. Наследникам выдается нотариально удостоверенная копия протокола. В ст. 1127 ГК РФ содержится перечень завещаний, приравниваемых к нотариально удостоверенным завещаниям. Приравниваются к нотариально удостоверенным завещаниям: 1) завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов; 2) завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов; 3) завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций; 4) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей; 5) завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы. Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию, должно быть подписано завещателем в присутствии лица, удостоверяющего завещание, и свидетеля, также подписывающего завещание. Появилась ещё одна форма завещания. Оно может быть не удостоверено ни нотариусом, ни иным уполномоченным лицом и, тем не менее, иметь законную силу. Это составление завещания в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих жизни, когда не было возможности удостоверить завещание надлежащим образом. Для того чтобы «листок бумаги» был признан завещанием, необходимо соблюдение следующих условий: − собственноручное составление и подпись; − наличие двух свидетелей; − чтобы из содержания было ясно, что это завещание; − чтобы по заявлению заинтересованных лиц суд подтвердил факт совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах. Но если в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств завещатель не воспользуется возможностью совершить завещание в надлежащей форме, составленное завещание утрачивает силу. Для того, чтобы вступить в наследство, необходимо его принять. Принять наследство можно, либо обратившись в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства и получив при этом свидетельство о праве на наследство (в течении шести месяцев после смерти наследодателя нотариус принимаетзаявления на принятие наследства от возможных наследников), либо путём фактического вступления во владение наследственным имуществом. Для недвижимости наиболее характерными действиями, считающимися фактическим вступлением во владение наследственным имуществом, являются проживание наследника после смерти наследодателя в наследуемом жилом помещении, уплата налогов и иных платежей за недвижимость, обработка земельного участка, использование нежилого помещения в предпринимательских целях и т. д. Ипотека. Ипотека – это залог недвижимого имущества для получения кредита. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Более подробно особенности сделки ипотеки рассматриваются в разделе 9.1 данного учебного пособия. Рента. Основные положения о ренте рассмотрены в главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ. В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Передача прав собственности на жильё может быть как возмездной – по правилам купли-продажи, так и безвозмездной – в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход прав на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации. Субъектами договора ренты являются: − получатель – граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты); − плательщик – граждане и юридические лица. − Существуют три вида ренты: − постоянная (установление обязанности выплачивать ренту бессрочно); − пожизненная (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты); − пожизненное содержание с иждивением (обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним; в договоре может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг). Страхование. Страхование осуществляется на основании договора имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком). В соответствии с договором имущественного страхования, одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключён договор (выгодоприобретателю), причинённые вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы: 1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определённого имущества; 2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам – риск гражданской ответственности; 3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по независящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов – предпринимательский риск.. Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Процедура передачи имущества в доверительное управление регулируется нормами ГК РФ (главой 53 «Доверительное управление имуществом») и иными нормативными актами.