Договор долевого строительства

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц – инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели – создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом.

Именно за последние годы значительное распространение на практике получили договоры о совместном долевом строительстве (об участии в долевом строительстве, об инвестировании долевого строительства и т. п.) жилых домов, которые заключаются между юридическими лицами и гражданами. В этом случае граждане участвуют в строительстве, как правило, внесением денежных средств, а юридические лица (ими чаще всего являются инвестиционные компании) – подготовкой проектно‑ сметной документации, получением землеотвода, внесением дополнительных денежных средств и т. п. Нередко инвестиционные компании параллельно заключают самостоятельные договоры с организациями‑ подрядчиками, заказчиками, юридическими лицами, получившими землеотвод, и т. п., целью которых служит все то же строительство жилого дома.

Итак, договор о совместном (долевом) строительстве жилой и иной недвижимости. Разнообразные по содержанию и наименованию соглашения о совместном (долевом) строительстве жилой и иной недвижимости, способствующие решению жилищной проблемы, получили ныне новое и подробное урегулирование в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который содержит ряд новых правовых решений в этой области и существенно усиливает надежность и защиту прав граждан, желающих получить за счет собственных сбережений необходимое им жилье.

Заключению договора участия в долевом строительстве должна предшествовать подробная информация застройщика о его фирме и проекте строительства, сам договор должен содержать широкий круг существенных условий и подлежит государственной регистрации, при нарушении срока передачи объекта долевого строительства уплачивается неустойка, а гарантия по качеству не должна быть менее пяти лет. В отношении объектов долевого строительства установлен законный залог в пользу участников долевого строительства.

Названные и юридически существенные особенности договора участия в долевом строительстве выводят его за рамки норм о договоре простого товарищества, предусмотренных в главе 55 ГК РФ, и в литературе делается обоснованный вывод о том, что в отечественном гражданском законодательстве появился новый вид договора, получающего распространение и большое практическое значение.

В договоре на строительство квартиры между гражданином и хозяйствующим субъектом цели деятельности различны. Для гражданина цель заключения договора – приобретение квартиры, а для его контрагента – получение денежных сумм в счет оплаты передаваемой гражданину квартиры и получение прибыли по завершении строительства и реализации квартир.

Согласно п. 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214‑ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной вышеуказанным федеральным законом. Действие этого федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.

Анализ данного в законе определения договора позволяет выделить ряд его обязательных признаков. Это соглашение, участники которого объединяются для достижения общей цели: извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (совместное строительство дома, дороги и т. п.).

Не исключены ситуации, когда конкретный договор о долевом строительстве не будет подпадать под признаки ни одного из договоров, предусмотренных ГК РФ. В этом случае его необходимо квалифицировать как договор, прямо не предусмотренный законом, но порождающий для сторон права и обязанности (п. 2 статьи 421 ГК РФ). Чаще всего он признается договором смешанного типа (п. 3 статьи 421 ГК РФ), то есть содержащим элементы других договоров (например, договора строительного подряда и договора простого товарищества).

Из содержания договоров на строительство жилья с участием граждан также видно, что граждане, как правило, не получают права ни на участие в управлении строительством, ни на долю в праве на общее имущество. В результате исполнения договора создается не общая собственность на дом, а собственность отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Договор между гражданином и инвестиционной компанией, как правило, является двусторонним. Какая‑ либо многосторонняя правовая связь между самими гражданами, а также между ними и инвестиционной компанией отсутствует.

Особые свойства жилого помещения как предмета сделки не позволяют рассматривать договор о совместном долевом строительстве с участием граждан и в качестве разновидности купли‑ продажи товара в будущем (п. 2 статьи 455 ГК РФ).

Во‑ первых, на момент заключения договора жилое помещение еще не построено. Соответственно не могут быть соблюдены специальные требования, предъявляемые статьей 554 ГК РФ к предмету договора продажи недвижимости.

Во‑ вторых, согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого имущества, поэтому инвестиционная компания не вправе продавать (передавать) недвижимость, которая еще не принадлежит ей на праве собственности. Что же касается передачи прав и обязанностей по действующему договору долевого строительства, то она может осуществляться и осуществляется в рамках главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

В‑ третьих, сам договор купли‑ продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 статьи 433 и п. 2 статьи 558 ГК РФ). Государственная же регистрация договоров о совместном долевом строительстве с участием граждан законом не предусмотрена.

Таким образом, данный договор по объективным признакам не может быть назван и договором купли‑ продажи недвижимости.

Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора можно определить следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т. п. Следует заметить, что хотя название договора – о долевом участии в строительстве – предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, указывается, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта – квартиры, нежилого помещения и т. д. и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) или это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно (например, однокомнатная квартира № 484 общей площадью 45, 1 кв. м, жилой – 35, 1 кв.м. и т. п.), так и более общими фразами, без детализации (указывается общая площадь в кв. м, эквивалентная сумме финансирования).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т. п., в связи с чем стороны заключают дополнительное соглашение, в котором регулируют свои отношения с учетом изменений. Здесь же можно конкретизировать объект, если это не определено в самом договоре.

После ввода законченного строительством жилого дома, производственного здания, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору инвестирования строительства в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.

В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор – договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора либо договор купли‑ продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, стороны заключают основной договор, являющийся договором купли‑ продажи, в котором объект недвижимости уже определен. Договор купли‑ продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

[1]Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – «Юристъ», 2001 г. // Справочная система ГАРАНТ.

[2]https://www.kadis.ru/daily/index.html? id=20217 (20.08.2011 23.00)

[3]https://www.kadis.ru/daily/index.html? id=20217 (20.08.2011 23.50)

[4]Статья 1042 ГК РФ.

[5]Статья 1044 ГК РФ.

[6]https://www.urka.ru/library.php? show=101301(21.08.2011 21.10)

[7]Гражданское право. Второе издание, перераб. и доп. Под ред. М.М. Рассолова, П.В. Алексия. Закон и право. Москва. 2007. С. 703–704.