Подходы и методы оценки имущества

1. Для проведения оценки имущества применяются три подхода (каждый из которых включает ряд методов) – рыночный, доходный и затратный.

2. Рыночный подход наиболее применим к развитым секторам рынка: объекты недвижимости жилищного фонда, здания и помещения производственного, торгового, административного и другого назначения, машины, оборудование, транспортные средства, товарно-материальные ценности, ценные бумаги (котирующиеся на фондовой бирже).

3. Концепция стоимости, определяемой с помощью рыночного подхода, основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбрать альтернативные объекты, то есть стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке.

4. К рыночному подходу относятся: метод рыночной информации, метод выделения, метод сравнительного анализа продаж, метод чистых активов и др.

5. Доходный подход в оценке применим по отношению к имуществу и имущественным правам, приносящим или способным приносить доход собственнику: имущественные комплексы предприятий, объекты недвижимости сдаваемые в аренду (производственного, торгового, административного и др. назначения), ценные бумаги (котирующиеся и не котирующиеся на фондовой бирже), права пользования (аренды, собственности) на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права пользования недрами (права на добычу полезных ископаемых).

6. Доходный подход используется при оценке передаточных устройств, транспортных средств и техники, машин и оборудования в случае, если они способны генерировать доход самостоятельно. При этом необходимо использовать и другие подходы.

7. Расчеты, производимые при определении стоимости методами доходного подхода, базируются на теории временной стоимости денег, то есть определяется текущая стоимость будущих денежных потоков.

8. Основными методами доходного подхода являются – метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

9. Затратный подход в основном используется для оценки объектов недвижимости и основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за вычетом физического, функционального и внешнего износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости имущества.

10. Оценка на основе затратного подхода осуществляется по объектам, в отношении которых, рыночных данных о реализации недостаточно и/или они недостоверны, для обоснованного заключения о стоимости: здания специального назначения и уникальные объекты, здания и сооружения на первичном рынке недвижимости, в том числе находящихся в стадии строительства, передаточные устройства.

11. Основными методами затратного подхода являются – метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (применяются УПВС или иные справочники, разрешенные к использованию на территории РК), метод сметного расчета, индексный метод (метод балансовой стоимости).

12. При оценке объектов недвижимости коммерческого назначения, передаточных устройств, имущественных комплексов, ценных бумаг и долей в хозяйственных товариществах, прав собственности/прав временного долгосрочного землепользования на земельные участки сельскохозяйственного назначения, прав пользования недрами (права на добычу полезных ископаемых) необходимо использование нескольких подходов (методов).