Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Сравнительный подход.
|
|
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
— Регулярная проверка качества ссылок по более чем 100 показателям и ежедневный пересчет показателей качества проекта.
— Все известные форматы ссылок: арендные ссылки, вечные ссылки, публикации (упоминания, мнения, отзывы, статьи, пресс-релизы).
— SeoHammer покажет, где рост или падение, а также запросы, на которые нужно обратить внимание.
SeoHammer еще предоставляет технологию Буст, она ускоряет продвижение в десятки раз, а первые результаты появляются уже в течение первых 7 дней. Зарегистрироваться и Начать продвижение
Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Ижевска. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
на объем передаваемых прав на здание;
на финансовые условия;
на условия продажи;
на дату продажи;
на местоположение;
на площадь здания;
на состояние помещений;
на наличие парковки, охраны и т.д.
Обоснование корректировок:
Объем передаваемых прав на здание.
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Корректировка на условия продажи.
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону).
Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.
Корректировка на местоположение.
Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%.
Корректировка на состояние объекта
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20%.
Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта).
Веса аналогов.
Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6.
Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно.
Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.
Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам
| Наименование показателя | вар | вар | 3 вар. | 4 вар. | 5 вар. | 6 вар. | 7 вар. | 8 вар. | 9 вар. | вар. |
| Год постройки | ||||||||||
| Группа капитальности | ||||||||||
| Этажность, кол-во | ||||||||||
| Площадь участка, кв.м | ||||||||||
| Общая площадь, кв.м | ||||||||||
| Полезная площадь, кв. м | ||||||||||
| Строительный объем, куб.м | ||||||||||
| Ставка арендной платы за кв.м в месяц | ||||||||||
| Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв.м в месяц | ||||||||||
| Эксплуатацион- ные расходы, руб./кв.м в месяц |
ЛИТЕРАТУРА
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. 2. М., 1996.
3. Об ипотеке (залоге недвижимости) Закон РФ от 16.07. 1998 № 102-ФЗ.
— Разгрузит мастера, специалиста или компанию;
— Позволит гибко управлять расписанием и загрузкой;
— Разошлет оповещения о новых услугах или акциях;
— Позволит принять оплату на карту/кошелек/счет;
— Позволит записываться на групповые и персональные посещения;
— Поможет получить от клиента отзывы о визите к вам;
— Включает в себя сервис чаевых.
Для новых пользователей первый месяц бесплатно. Зарегистрироваться в сервисе
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон РФ от 29.07.98г. №135-ФЗ с дополнениями и изменениями.
5. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. – Федеральный стандарт оценки №1, от 20 июля 2007 г. №256.
6. Цель оценки и виды стоимости. – Федеральный стандарт оценки №2 от 20 июля 2007 г. №255.
7. Требования к отчету об оценке. – Федеральный стандарт оценки №3 от 20 июля 2007 г. № 254.
8. Основные фонды и другие нефинансовые активы России: Статистический сборник Госкомстат России.
9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб., 2010.
10. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М., 2008
11. Глазычев В.П. Политическая экономия города. – М., 2009.
12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. –М., 2008.
13. Занадворов В.С. Экономика города. – М., 1998.
14. Касьяненко Т.Г., Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.
15. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» – СПб.: Издательство «Лань», 2000. – 480 с.
16. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости.-спб: спбгиэу, 2003.-256 с.
17. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб., Питер. 2000.
18. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство СПбГИЭУ, 2007
19. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2010.
20. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 2011.- 138 с.
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2007.
22. О'Салливан Артур. Экономика города М. ИНФРА-М. 2002.
23. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой.- М.: Прейскурантиздат, 1988.
24. Симионов Ю.Ф., ДомрачевЛ.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. – М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004.
25. Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М.: Изд-во литературы по строительству, 1970.
26. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – СПб: СПбГИЭУ, 2003. -451с.
27. Соловьев М.М., Гровер Р.Управление недвижимостью.М., ВШПП, 2001.
28. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.
29. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. СПб., 2007.
30. Управление недвижимым имуществом. Учебник/ И.А.Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др. Под ред. С.Н.Максимова –СПб. 2007.
31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.
32. Экономика недвижимости: Учебное пособие./ под ред. Проф. В.И. Ресина - М: Дело, 2000.
|
|