Ставки капитализации

Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недви­жимости, включает две основные составляющие — он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и по­лучение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):

— доход на капитал (return ON investment) и

— возврат капитала (return OF investment), т.е. I = Ion + I of

Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой ком­пенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Тер­мин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость ка­питал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Соб­ственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала (Return of Investment) означает получение ин­вестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение перио­да владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть опреде­лены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates). Ставка дохода (Income Rate) - это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью оп­ределения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть ис­пользованы для анализа стоимости недвижимой собственности и фи­зического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.

Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи (Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возвра­та — перспективные, рыночное понимание риска и изменений в поку­пательной способности, которые находят отражение в инфляции и деф­ляции, — важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание. Выбранные коэффициенты капитализации должны отра­жать рыночные ожидания.

Рассмотрим основные виды ставок, которые включают общий ко­эффициент капитализации, коэффициент капитализации для собствен­ного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирова­ния, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R₀) — это ставка дохода для всего объекта соб­ственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годо­вым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвер­тации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не ха­рактеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — R_E) — ставка дохода, которая отражает отношение между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не явля­ется индикатором доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализа­ции собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.

Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) — R_M

Ставка процента (Interest Rate) — ставка, используемая для при­ведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконти­рования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учи­тывает возврат капитала.

Ставка дисконта (Discount Rate) — это ставка, которая использу­ется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указан­ной ставке дисконтирования.

Коэффициент отдачи (Yield Rate) — ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэф­фициент отдачи (Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR) (внутренняя ставка доходности) соотносится со ставкой отдачи, ко­торая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую сто­имость будущих доходов or инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Пока­затель IRR может использоваться для опредетения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он исполь­зуется при оценке инвестиционных проектов.

Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate — Y_Q) — это ставка воз­врата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную став­ку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному зай­му (ставки процента).

Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate — Y_F) — (доходность собственного капитала) — это ставка возврата на собствен­ный капитал, вложенный собственником.

Ставка ссудного процента Y_M — это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate) для заемного капитала.

При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При пряной капитализации используемые ставки дохода должны обеспечи­вать обе составляющие: и возврат на капитан (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится. Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к до­ходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализации) инвестированных средств. Общий коэффициент ка- питачизации генерируется на основе рыночной информации и предпо­лагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.

В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффици­енты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцени­ваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице 6.2. в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учи тывается (+), не учитыва­ется (-)).

Таблица 6.2.

Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости

где В —для зданий (building)-, L — для земли (kind); Е —для собственного капитала (equity), М — для заемного капитала (mortgage).

Структура общего коэффициента капитализации:

Ro = Ron + Rof

где R_qn — компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой при­были или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем У₀;

R_of —коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выяс­ним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Коэффициент капитализации Ro и ставка дохода Yo всегда различа­ются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, создан­ные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капи­тализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть Ro = Yo?, гак как амортизация в этих случаях отсутствует.

Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхо­да в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по на­логам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако необходимо соблюдать правило адекватности (соответ­ствия) используемых видов дохода и ставок доходности.