Методы оценки износа.

В отечественной практике определение физического износа зданий и сооружений всегда было и остается прерогативой БТИ(бюро технической инвентаризации). В своей работе оно руководствуется многочисленными отраслевыми и межотраслевыми инструкциями, положениями, постановлениями и т.д. В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструкторских элементов и, даже их количественная оценка.

Если цель оценки – определение восстановительной (инвентаризационной) стоимости здания, то:

общая величина износа (Q) равна сумме величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания (q) по доле ВС каждого из них в общей стоимости здания.

Достоинство данного метода – его результаты достаточно убедительны и их трудно перепроверить.

Недостатки:

Ø Этот метод требует больших затрат времени, труда и, поэтому может проводиться лишь через значительные промежутки времени;

Ø Его результаты безнадёжно устаревают к моменту проведения оценки;

Ø Он не даёт разбивки по видам износа, т.е. не учитывает функциональный и внешний износ.

Т.о. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности.

Поэтому в общемировой практике износ определяется тремя классическими методами:

1.Метод сравнение продаж

- выявление рыночной оценки накопленного износа здания, путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

(+) объективность его результатов, т.к. с его помощью выявляется реакция рынка на старение объекта и изменение окружающей среды. Чем достовернее информация и, чем больше количество объектов проанализируется, тем точнее будет полученный результат.

(-) не всегда возможно найти достаточную информационную базу и подобрать соответствующие объекты для оценки износа.

2. Метод эффективного возраста.

- гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка и основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезы о том, что эффективный возраст(ЭВ) так относится к типичному сроку ЭЖ(экономической жизни), как оплаченный износ к текущей ВС(восстановительной стоимости. Она берется по балансу предприятия или указывается в паспорте объекта).

(-) этот метод, как и сравнение продаж не даёт различий между видами и типами износа к срокам жизни отдельных конструкторских элементов.

Износ = ЭВ/ЭЖ*ВС

3. Метод разбиения.

Лишён недостатков первых двух методов и состоит в последовательной оценке всех видов износа, в связи, с чем они разбиваются на 5 подгрупп:

3.1. устранимый физический износ(устранимый физический износ. Здание разбивается на отдельные конструктивные элементы по срокам экономической жизни, при этом выделяют:

Ø Короткоживущие элементы – оставшийся срок ЭЖ меньше оставшейся ЭЖ здания.

Ø Долгоживущие элементы - оставшийся срок ЭЖ равен оставшемуся сроку ЭЖ здания.

Оценка начинается с выявления физического износа здания. Обычно называется плохой эксплуатацией или отлаженным ремонтом.

3.2. неустранимый физический износ=((полная восстановительная стоимость элемента-сумма его устранимого износа)*(фактический возраст/осн. износ физ. жизни элемента))*100%

3.3. устранимый функциональный износ оценивается по трём группам факторов:

Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Ø Потребность в замене или модернизации элементов;

Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.4. неустранимый функциональный износ Оценивается по двум группам факторов:

Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Ø Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.5. Внешний износ. Характеризует ущерб, нанесенной стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Для оценки этого вида износа применяется 2 подхода:

Ø Капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

Ø Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий.