Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Пятнадцать миллионов сорок восемь тысяч) рублей.




Определение ликвидационной стоимости имущества

Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.

Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на кузнечный стан. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем на кузнечного стана. Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова – М.: Финансы и статистика, 2008).

 

Таблица показателя степени ликвидности от сроков реализации

Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая
Примерный срок реализации, мес. менее 1 1-2 2-4 4-6 более 6

 



Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для ликвидного имущества существует большая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.

Величина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, – М.: Финансы и статистика, 2008).

 

Таблица величины ликвидационной скидки от степени ликвидности

Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая
Величина ликвидационной скидки, % 5-10 10-15 15-20 20-30 30 и более

Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

На ликвидность также влияют:



Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желаю

щих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.

Соответствие современным используемым технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий и банальный пример — компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими — более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива с очень высокой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

В процессе оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что степень ликвидности объекта оценки можно охарактеризовать как «средне» ликвидное, величина ликвидационной скидки, в случае продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 20% от рыночной стоимости (среднеарифметическое значение из диапазона для объектов со средней ликвидностью).

 

Ликвидационная стоимость квартиры, расположенной по адресу:

РТ, г. Казань, Вахитовский район, ул. Каюма Насыри, дом 44 составляет

12 038 000 (Двенадцать миллионов тридцать восемь тысяч) рублей.

Итоговое заключение о стоимости

В результате проведенных расчетов исполнитель пришел к выводу:

 

1. Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: РТ, г. Казань, Вахитовский район, ул. Каюма Насыри, дом 44, общей площадью 140,5 м2 по состоянию на 10 апреля 2016 года (с округлением) составляет:

15 048 000 (Пятнадцать миллионов сорок восемь тысяч) рублей.

2. Ликвидационная стоимость квартиры, расположенной по адресу: РТ, г. Казань, Вахитовский район, ул. Каюма Насыри, дом 44,

общей площадью 140,5 м2 по состоянию на 10 апреля 2016 года (с округлением) . составляет:

12 038 000 (Двенадцать миллионов тридцать восемь тысяч) рублей.

 

 

 



mylektsii.ru - Мои Лекции - 2015-2019 год. (0.007 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал