Корректировка параметров единиц сравнений для объектов-аналогов.

Сопоставление стоимости 1 м² рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

· условия продажи;

· на дату продажи (оферты);

· объем передаваемых прав;

· снижение цены в процессе торгов;

· на различие в местоположении;

· на этаж расположения объекта оценки;

· на различие в качестве отделки (физическое состояние);

· на наличие дополнительных улучшений;

Вид права: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.

Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: (495) 7375353, интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Однако экспертно можно варьировать данное значение в условиях рынка.

Принимаем скидку на торг равной 2% (как сопоставимых квартир в данном районе в условиях рынка на дату оценки) для всех объектов-аналогов.

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Поправка на тип планировки: Поправка на тип планировки производится на основании соотношения средних цен в зависимости от типа планировки и количества комнат. В данном отчете все объекты-аналоги имеют «улучшенный» тип планировки, как объект оценки. Поэтому данная корректировка равняется нулю.

Корректировка на материал стен: Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. В результате консультаций с риэлторскими организациями было установлено, что стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 1-10%., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту величину, при прочих равных условиях. Материал стен сопоставим, корректировка не применяется.

Местоположение:

Местоположение квартиры складывается из двух факторов:

Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.

Объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (Вахитовский район, улицы Каюма Насыри, Зои Космодемьянской, Баумана, Большая Красная – сопоставимые объекты – многоквартирные дома) в близкой и шаговой доступности друг от друга и имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на этаж расположения объекта оценки: Поправка на этаж расположения объекта оценки вносится, если объекты-аналоги или объект оценки расположены на первом или последнем этаже. Если известно, что данная квартира приобретается с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, то размещение на последнем этаже не является ее недостатком и корректировка не применяется. Было принято решение корректировку на этажность принять равной 0% для всех аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица 8 Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений).

Все аналоги имеют высококачественную отделку, в связи с чем было принято решение корректировку на уровень отделки принять равной 0% для всех аналогов.

Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка не вводилась, так как у объектов-аналогов как и объекта оценки, имеется лоджии (либо балкон/терраса/веранда).

Поправка на вид из окон квартиры: Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, окна которых выходят во двор и на улицу. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. И последние - квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%.

Поправочные коэффициенты на вид из окна.

Корректировка на общую площадь:

Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.

Поправочные коэффициенты на размер

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

Sа – площадь объекта аналога.

Аналоги 2 и 3 расположен в диапазоне 0, 86 – 1, 15, соответственно поправки равна 1.

Аналоги 1 и 4 расположены в диапазоне 1, 16 – 1, 50, соответственно поправки равны 0, 95.

Весовые доли:

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

,

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.