Страховая стоимость

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

4. ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки.

К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «сверхбогатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.

При оценке квартиры учитываются множество дополнительных критериев:

• Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком
• Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;

• Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
• Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
• Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
• Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
• Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.
• Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.

5.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАНИ

Рынок недвижимости Казани, как и всей страны, оказался под влиянием кризисных тенденций еще год назад, и пока говорить о скорой стабилизации ситуации не приходится. По прогнозам аналитиков и глав ведущих агентств недвижимости города и региона, в 2016 году кардинального перелома ожидать не стоит, на рынке будут царить все те же тенденции, что и в кризисном 2015.

В конце марта 2016 года на вторичном рынке жилья г.Казани наиболее высокие цены предложений зафиксированы в Вахитовском районе (в среднем 70, 3 тыс. рублей за 1 кв.м.) и в Ново-Савиновском районе (в среднем 72, 0 тыс. рублей за 1 кв.м.). Наиболее низкий уровень средних цен предложений на вторичном рынке жилья наблюдается в Советском районе г.Казани (в среднем 63, 9 тыс. рублей за 1 кв.м.).

Данные о средневзвешенной стоимости 1 м2 на вторичном рынке жилья г.Казани в зависимости от района и количества комнат приведены в таблице 1.

Таблица 1

В сегменте «элитного» жилья средняя цена 1 кв.м. в конце марта 2016 г. зафиксирована на уровне 109, 6 тыс. рублей. В сегментах «улучшенки», «ленинградки» и «хрущевки» средняя цена 1 кв.м. составляет соответственно 68, 5 тыс.руб., 62, 1 тыс.руб. и 59, 0 тыс.руб.

Данные о средневзвешенной стоимости 1 м2 на вторичном рынке жилья г.Казани в зависимости от типа квартиры приведены в таблице 2.

Таблица 2

В целом на вторичном рынке жилья г.Казани, по данным Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан TATRE.ru, цена 1 кв.м. составляет в среднем 66, 2 тыс. рублей, что на 1, 38% выше значения аналогичного показателя предыдущего месяца. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 61, 0 тыс. рублей (–3, 02% по сравнению со значением за предыдущий месяц).

Динамика цен предложений на первичном и вторичном рынках жилья по г.Казани приведена в таблице 3.

Таблица 3

Сравнительный анализ динамики цен в 2016 г. на вторичном рынке жилья расположенного на первых и последних этажах домов в Авиастроительном районе г.Казани приведен в таблице 4.

Таблица 4

Мониторинг цен на объекты жилой недвижимости на вторичном рынке жилья г.Казани с учетом типа квартиры, количества комнат, района за март 2016 г. приведен в таблице 5. Все расчеты произведены специалистами Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан на основе анализа печатных изданий о недвижимости (включая журнал «Казанская недвижимость», газету «Из рук в руки»). При использовании представленной информации ссылка на Сервер недвижимости Казани и Республики Татарстан с указанием адреса в сети Интернет www.tatre.ru обязательна.

Таблица 5