Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Характеристика дома.




Жилой многоквартирный дом 2014 г. постройки.

Наличие инженерных коммуникаций – здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Материал стен – кирпич. Общее количество этажей – 9. Дом удален от проезжей части, расположен во дворе.

Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение – центральное.

Фотографии дома приведены в Приложении 1, общая сводная характеристика здания приведена в таблице 7.

Общая характеристика здания. Таблица 7

Показатель Описание или характеристика показателя
Тип здания Серия дома кирпичный
Год постройки
Год последнего капитального ремонта -
Материал наружных стен Кр. Блочные
Материал перекрытий железобетонные плиты
Тип фундамента н/д
Состояние здания (субъективная оценка) Хорошее
Техническое обеспечение здания Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифт, мусоропровод.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Парковка на придомовой территории
Количество этажей в здании
Состояние подъезда (субъективная оценка) н/д
Дополнительная существенная информация  

Информация о квартире:

Двухкомнатная квартира расположена на 1 этаже дома. Общая площадь квартиры – 44,6 кв. м., В квартире имеется лоджия.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

- объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

- объект соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

- при оценке использованы достоверные источники информации.

Общая сводная характеристика объекта приведена в таблице 8.

Характеристика объекта оценки. Таблица 8

Показатель Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. 2 комнаты
Кол-во комнат, их площадь, кв. м 7,6
Площадь кухни, кв. м н/д
Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) н/д
Высота потолков,(по вн.обмеру) м н/д
Вспомогательные и подсобные помещения н/д
Лоджия (балкон) есть
Вид из окон н/д
Слаботочное обеспечение н/д
Отделка помещения улучшенная
Состояние объекта (субъективная оценка) хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки н/д
Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки н/д
Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) н/д

11.ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА



При оценке стоимости данного объекта доходный подход не применялся. Доход из имеющейся жилой квартиры может быть извлечен либо при сдаче ее в аренду, либо из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам позволяет окупить вложенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок жизни дома в котором расположена квартира. Таким образом, рынок аренды жилой недвижимости и рынок продаж не имеют прямой зависимости и использование доходного подхода невозможно. Приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи нельзя рассматривать в аспекте доходного подхода, поскольку представляет собой отдельный вид бизнеса.

Затратный подход также не применялся, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость объекта оценки. В рамках сравнительного подхода используется метод



12.ВЫБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ И ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.

В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м2. Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов. Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении 1.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 9.

 


Сопоставимые объекты аналоги. Таблица 9

№ п/п Номер аналога Местоположение Вид права Вид отделки Стоимость, руб. Площадь квартиры, м2 Источники информации
Аналог №1 Казань Дементьева 5а Собственность обычная  
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_45_m_89_et._722786571
Аналог №2 Казань Максимова 1 Собственность улучшенная 48,4  
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_48.4_m_39_et._738651715
Аналог №3 Казань Копылова 4 Собственность обычная  
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_46_m_710_et._732745724
Аналог №4 Казань Максимова 5 Собственность косметический  
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_110_et._766859105

13. КОРРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЯ ЕДЕНИЦЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

· условия продажи;

· на дату продажи (оферты);

· объем передаваемых прав;

· снижение цены в процессе торгов;

· на различие в местоположении;

· на этаж расположения объекта оценки;

· на различие в качестве отделки (физическое состояние);

· на наличие дополнительных улучшений;

Сопоставление по объему передаваемых прав: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.

Поправка на уторговывание:На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Данное значение может определяться экспертнор и варьировать в условиях рынка.

Для целей настоящего Отчета Исполнитель экспертно определил и использовал скидку 7% для всех объектов-аналогов.

Сопоставление по условиям продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты):Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. Т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Поправка на тип планировки:Поправка на тип планировки производится на основании соотношения средних цен в зависимости от типа планировки и количества комнат. В данном отчете все объекты-аналоги имеют «простой» тип планировки, как объект оценки. Поэтому данная корректировка равняется нулю.

Корректировка на материал стен:Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. Стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 1-10%., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту величину, при прочих равных условиях. В нашем случае материал стен у всех аналогов сопоставим, корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение объекта:местоположение квартиры складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Анализ рынка жилой недвижимости г. Казани».

Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.

Учитывая что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе Авиастроительный г. Казань, сопоставимые объекты – многоквартирные дома в близкой и шаговой доступности друг от друга и имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на этаж расположения объекта оценки:Поправка на этаж расположения объекта оценки вносится, если объекты-аналоги или объект оценки расположены на первом или последнем этаже. Если известно, что данная квартира приобретается с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, то размещение на первом этаже не является ее недостатком и корректировка не применяется.

Так как объекты-аналоги 1,2,3 в отличие от объекта оценки расположены на средних этажах, то экспертным путем применяется корректировка в виде скидки в размере 7%.

Поправка на уровень отделки:Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В таблице 10 приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений). Таблица 10

Вид ремонта Стоимость работ, руб./кв. м. Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка) 2 650,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00 http://www.region116.com/
2 850,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 3 300,00  
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) 5 350,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00 http://www.region116.com/
4 650,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK

 

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка применяется поскольку у объекта оценки как и аналога 2 улучшенная отделка, а у аналогов 1,3,4 – косметический ремонт. Корректировка применяется в виде повышения в 1700 руб. к цене 1 кв.м. аналога 2.

Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка была применена в размере 1% к аналогу 2, так как у данного аналога в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов 1,3,4 лоджия отсутствует.

Поправка на вид из окон квартиры:Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%. Данный коэффициент при оценке не применялся т.к. по условиям задания сведений о расположении окон объекта не представлено. Поправочные коэффициенты на вид из окна приведены в таблице 11.

Поправочные коэффициенты на вид из окна. Таблица 11

Вид из окон %
На оживленную улицу
На спокойную улицу
Во двор
Распашонка (на две любые стороны)
Панорамный
На архитектурные и природные памятники до 15

Корректировка на общую площадь:поправка на площадь учитывает различия в площади квартиры. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы 12.

 

Поправочные коэффициенты на размер Таблица 12

На разницу в площади
So/Sа Ко
<0,25 1,25
0,49-0,25 1,2
0,85-0,5 1,1
0,86-1,15
1,16-1,50 0,95
>1,50 0,93

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

– площадь объекта аналога.

Все аналоги попадают в диапазон для 0,86-1,15. Величина корректирующего коэффициента равна 1.

Весовые доли:вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

,

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

В таблице 13 приведен расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок.

 

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов. Таблица 13

Наименование объектов сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам
Количество объектов-аналогов
Весовой коэффициент, % 23,333 % 26,667% 23,333 % 26,667 %

14. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО ЭЛЕМЕНТАМ СРАВНЕНИЯ

Расчет стоимости методом сравнения продаж. Таблица 14

№ п/п Показатель Объект оценки Сопоставимый объект №1 Сопоставимый объект №2 Сопоставимый объект №3 Сопоставимый объект №4  
Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи  
1.1 Адрес (город, улица, дом) г.Казань ул.Лукина 53 г.Казань ул.Дементьева 5а г.Казань ул.Максимова 1 г.Казань ул. Копылова 4 г.Казань ул. Максимова 5  
 
Источник - Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_45_m_89_et._722786571 Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_48.4_m_39_et._738651715 Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_46_m_710_et._732745724 Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_110_et._766859105  
1.2 Общая площадь 44,6 48,4  
Этажность дома  
Этаж расположения квартиры  
1.3 Высота потолка, м. - - - - -  
Цена предложения, руб. -  
Цена/1кв.м./руб. -  
1.4 Право собственности Полное Полное Полное Полное Полное  
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные  
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные  
1.5 Дата предложения 10 апреля 2016 г. 05 апреля 2016 02 апреля 2016 22 апреля 2016 18 апреля 2016  
Корректировки цен продажи  
2.1 Право собственности Полное Полное 0% Полное 0% Полное 0% Полное 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.2 Скидка на уторговывание - Да -7% Да -7% Да -7% Да -7%  
Значение корректировки     -4184   -5207   -4261   -4106  
Скорректированная цена    
2.3 Вид сделки Чистая продажа Чистая продажа 0% Чистая продажа 0% Чистая продажа 0% Чистая продажа 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.4 Дата предложения 10 апреля 2016 г. 05 апреля 2016 0% 02 апреля 2016 0% 22 апреля 2016 0% 18 апреля 2016 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.5 Тип планировки простая простая 0% простая 0% простая 0% простая 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.6 Материал стен кирпичный кирпичный 0% кирпичный 0% кирпичный 0% кирпичный 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.7 Местоположение Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой 0% Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой 0% Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой 0% Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.8 Этаж -7% -7% -7% 0%  
Значение корректировки     -3892   -4842   -3963    
Скорректированная цена    
2.9 Уровень отделки квартиры/ Физическое состояние улучшенная Косметический ремонт улучшенная Косметический ремонт Косметический ремонт  
Скорректированная цена    
2.10 Наличие балкона, лоджии Есть Есть 0% нет 1% Есть 0% Есть 0%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.11 Вид из окон квартиры Во двор - 0,00% - 0,00% - 0,00% - 0,00%  
Значение корректировки            
Скорректированная цена    
2.12 Площадь квартиры, кв. м. (коэффициент) 44,6 1,00 48,4 1,00 1,00 1,00  
Скорректированная цена    
3.1 Удельный вес аналога 23,333% 26,667% 23,333% 26,667%  
3.1 Скорректированная стоимость за 1 м2, руб.  
3.2 Стоимость объекта оценки, руб. 2 563 039  
3.3 Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. 2 563 000  

15.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.

· Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

· Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

Согласование полученных результатов с учетом весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости приведены в таблице 15.

Согласование полученных результатов Таблица 15

Наименование подхода Значение Удельный вес Удельное значение
Затратный подход Не применялся
Сравнительный подход 2 563 039 1,00 2 563 039
Доходный подход Не применялся
Рыночная стоимость объекта, руб. (округленно) 2 563 000

 

Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Казань ул. Лукина 53 составляет 2 563 000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей.

16.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.

Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. В таблице 16 приведена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица показателя степени ликвидности от сроков реализации Таблица 16

Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая
Примерный срок реализации, мес. менее 1 1-2 2-4 4-6 более 6

 

Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для ликвидного имущества существует большая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.

Величина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем приведена в таблице 17 (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица величины ликвидационной скидки от степени ликвидности Таблица 17

Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая
Величина ликвидационной скидки, % 5-10 10-15 15-20 20-30 30 и более

 

Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

На ликвидность также влияют:

Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.

Соответствие современным используемым технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий и банальный пример — компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими — более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. При Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива с очень высокой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

В процессе оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что степень ликвидности объекта оценки можно охарактеризовать как «средне» ликвидное, величина ликвидационной скидки, в случае продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 20% от рыночной стоимости (среднеарифметическое значение из диапазона для объектов со средней ликвидностью).

Ликвидационная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Казань ул. Лукина 53 составляет:


mylektsii.ru - Мои Лекции - 2015-2019 год. (0.017 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал