Оценка износа объекта недвижимости и определение согласованных результатов оценки

В большинстве случаев приходится оценивать не новые объекты, а уже прошедшие какой-то срок своей службы, за который объект теряет часть своей полезности и, соответственно, стоимости.

С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменение технологий; воздействие других внешних факторов.

При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.

При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.

Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практики выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа: физический, функциональный и внешний.

• Физический износ (физическое устаревание) - это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо-и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).

Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни (см. приложение – 10).

В основе метода срока жизни лежит допущение, что потеря эксплуатационных свойств происходит равномерно.

Хронологическим возрастом называют временной период от начала эксплуатации объекта до даты оценки. Физической жизнью принято называть нормативный срок службы объекта недвижимости, закладываемый при его отнесении к тому или иному классу капитальности.

По приведенной формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания оцениваемого объекта.

Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) — снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа в основном зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа

(см. приложение – 11).

Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки, с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющими требованиям пользователей, т. е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.

Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства.

Теоретически величина внешнего износа может быть определена как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.

Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимым, но в некоторых случаях воздействие, обусловливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.

Совокупный износ объекта недвижимости на момент оценки представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического

(см.приложение – 12).

В результате применения всех рассмотренных выше методов оценщик получает три величины стоимости объекта недвижимости, и даже с теоретической точки зрения эти величины будут получаться различными, так как каждый из применяемых подходов анализирует разные стороны оцениваемого объекта. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества применяется процедура согласования результатов.

Если стоимость объекта, полученная по результатам трех подходов, различается не больше чем на 10—15 %, то процедура согласования сводится к вычислению средней арифметической величины. Если же величины различий более значительны, то при согласовании используется процедура взвешивания полученных результатов.

Для этого выбираются характеристики, по которым будет проводиться сравнение использованных методов. Набор таких характеристик можно представить в таблице. Заполнение таблицы происходит построчно с 1-го по 7-й показатель. Основываясь на собственном видении проведенной оценки, эксперт-оценщик выставляет рейтинг сравнительному, доходному и затратному подходам по каждому показателю по произвольной шкале. Наиболее часто используются десятибалльная шкала, когда каждому подходу выставляется оценка не выше 10 баллов по каждой строке, или стопроцентная шкала, когда по каждой строке распределяется 100 %.

Значения весовых показателей достоверности рассчитываются как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней взвешенной величины (см. приложение – 13).

Полученная в результате согласования стоимость признается итоговой величиной стоимости объекта оценки и в этом качестве указывается в отчете об оценке. Указанная величина, согласно законодательству РФ, должна быть выражена исключительно в рублях и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.[17]

ГЛАВА 2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ