Принципы оценки недвижимости. Для того, что максимально избежать субъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости

Для того, что максимально избежать субъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости:

· Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта

недвижимости определяется наименьшей стоимостью, по которой можно приобрести другой объект, обладающий такой же полезностью.

Соответственно, разумный покупатель никогда не заплатит за существующий объект больше, чем стоит другой объект с аналогичной полезностью, или больше суммы, за которую такой объект может быть воспроизведен.

В большей части случаев полезность объекта недвижимости определяется доходами, получаемыми от объекта. Причем не теми доходами, которые он приносил в прошлом, а тем размером потока доходов, который ожидается от него в будущем. Таким образом, если недвижимость способна приносить доход, то его стоимость определяется размером чистой выручки от использования объекта и величиной перепродажи, ожидающей потенциального покупателя.

Соответственно, в общем виде принцип ожидания определяет, что текущая стоимость объекта исходя из дохода и других выгод, которые могут быть получены, понимается как сумма всех возможных потоков доходов и выгод от использования этого объекта с учетом сроков их получения.

Таким образом, с позиции потенциального собственника объект недвижимости имеет стоимость в том случае, если обладает полезностью, но величина этой стоимости не превышает стоимости аналогичных объектов и суммы ожидаемых от оцениваемого объекта доходов.

· Принцип вклада, называемый еще принципом предельной продуктивности, относится

к принципам, обусловленным процессом эксплуатации.

В теории оценки вкладом принято называть сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости или чистого дохода в результате привнесения или отсутствия какого-либо фактора производства.

Многие вклады увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие затраты, которые фактически уменьшают стоимость. Например, стоимость отремонтированной квартиры часто вырастает на сумму, превышающую сумму затрат на ремонт. Однако если провести эксклюзивный дизайнерский ремонт во вторичной квартире эконом - класса, то прирост стоимости может быть меньше понесенных затрат.

Таким образом, на основе принципа вклада возможно, что при улучшении недвижимости ее стоимость будет возрастать на величину больше суммы затраченных средств. Но когда улучшения станут избыточными, тогда величина вклада будет меньше понесенных затрат.

· Принцип остаточной продуктивности в основном применяется к земельным участкам,

так как именно в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Согласно классической экономической теории любой вид экономической деятельности складывается из четырех составляющих: труда, капитала, предпринимательской деятельности и земли. Оплата каждой из составляющих производится из дохода, создаваемого данным видом деятельности. Сначала выбирается земельный участок как главное средство производства и территориальный базис, а потом на него накладываются оставшиеся факторы производства. Соответственно, из доходов от этой деятельности сначала погашаются затраты на труд, капитал и предпринимательскую деятельность, оставшаяся часть дохода приходится на долю участка.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности можно охарактеризовать следующим образом: стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью, которая равна чистому доходу, отнесенному к участку после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

· Принцип сбалансированности можно показать на примере, приведенном мной выше,

про дизайнерский ремонт в квартире эконом - класса. Если ремонт и внутреннее убранство квартиры соответствуют типу дома, району проживания, то только в этом случае проведение указанного ремонта даст положительный эффект.

Таким образом, принцип сбалансированности означает, что все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом для обеспечения максимального дохода от объекта недвижимости. При наличии оптимальной сбалансированности принято говорить о достижении состояния равновесия.

· Принцип экономического разделения связан с тем, что на один и тот же объект

недвижимости могут быть права у нескольких правообладателей: например, собственник, арендатор, обладатель сервитута, обладатель горного отвода и т. п. Каждый из этих видов прав может быть предметом гражданской сделки независимо друг от друга или в комбинации. При этом объединение некоторых из них может увеличить или уменьшить стоимость объекта.

Происходить это разделение или объединение может следующими путями:

• физическое разделение — например, разделение прав на земельный участок, здание или часть здания;

• разделение по времени владения — например, несколько договоров аренды на один и тот же объект, различающиеся сроками действия договоров;

• разделение по праву пользования — например, собственность на земельный участок и сервитут на этот же участок;

• разделение по видам имущественных прав - например, собственность, аренда, ипотека;

• разделение по залоговым правам — например, первые закладные, вторые закладные, «младшие» закладные и т. д.

Таким образом, этот принцип можно сформулировать таким образом: целенаправленное разделение и соединение имущественных прав способны привести к увеличению стоимости объекта недвижимости.

Суммируя содержание принципов, отнесенных ко второй группе, можно отметить, что стоимость объекта недвижимости зависит от производимых с ним улучшений, сбалансированности его компонентов и надлежащих объединении и разъединении имущественных прав на него.

Недвижимость обладает стоимостью в том случае, если имеет полезность для собственника. Спрос на недвижимость определяется количеством потенциальных собственников, считающих, что объекты данного типа обладают для них полезностью. Но, кроме желания покупателей обладать данными объектами, необходимо еще наличие соответствующих финансовых ресурсов, делающих спрос платежеспособным. Спрос на объекты недвижимости, как спрос и на другие виды активов, испытывает периоды роста и периоды спада, но в конечном итоге спрос на недвижимость растет вследствие растущих потребностей конкретных людей и общества в целом.

Предложение недвижимости — это количество доступных объектов недвижимости на рынке по определенным ценам. Соотношение предложения и спроса следует рассматривать в трех временных аспектах (кратко-, средне- и долгосрочных периодах).

В краткосрочном периоде предложение недвижимости по спросу абсолютно неэластично, так как дефицитность земельных участков вызвана тем, что ограничено совокупное предложение земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Точно так же и количество квадратных метров жилья в конкретном городе ограничено построенными к данному моменту жилыми домами. Таким образом, резкое изменение спроса в краткосрочном периоде приводит исключительно к повышению цены на недвижимость при неизменном уровне предложения.

В среднесрочном периоде предложение недвижимости становится эластичным за счет строительства новых объектов, изменения разрешенного использования и перевода земель из категории в категорию. Таким образом, в среднесрочном периоде при изменении спроса меняется и предложение, возвращая рынок в состояние равновесия.

В долгосрочном периоде предложение недвижимости опять становится неэластичным, так как, во-первых, ограничено рамками территории города, региона и просто земной поверхности. Во-вторых, даже эту ограниченную территорию невозможно использовать под один вид разрешенного использования, необходимо соблюдать баланс между сегментами рынка недвижимости, т. е. ситуация аналогична краткому сроку.

· Принцип спроса и предложения выражается в том, что цена объекта недвижимости

определяется с учетом взаимосвязи между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях прогрессирующего социально-экономического развития общества и ограниченности предложения на рынке недвижимости. С принципом спроса и предложения тесно связан и принцип конкуренции.

· Принцип конкуренции эластичность предложения недвижимости в среднесрочном

периоде связана с тем, что при росте цен в краткосрочном периоде, вызванном увеличением спроса, все большее количество предпринимателей приходят на рынок, привлеченные высокой нормой прибыли. Соответственно, увеличение конкуренции на рынке недвижимости приводит к снижению уровня их доходности на объекты, и наоборот.

· Принцип соответствия при оценке конкретных объектов данный принцип

используется при анализе рынка объектов оценки и прогнозировании будущих доходов от оцениваемого имущества. Если в данный момент оцениваемый или аналогичные объекты приносят доходы, превышающие среднерыночную норму доходности, то велика вероятность обострения конкуренции в данном сегменте и снижения величины потока доходов.

При анализе принципа сбалансированности отмечалось, что все компоненты объекта недвижимости должны быть сбалансированы, но для максимизации стоимости объекта (кроме баланса между собой) они должны находиться в балансе с ожиданиями рынка. Например, если загородный дом внешним видом и размером со средневековый замок располагается на земельном участке в шесть соток, то такой объект не отвечает предпочтениям элитных покупателей, следовательно, будет терять в цене.

Данный принцип соответствия заключается в том, что наивысшая стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда все его компоненты соответствуют потребностям и ожиданиям потенциальных покупателей.

· Принцип изменения основан на том, что состояние объекта недвижимости не остается

неизменным, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации накапливается физический износ объекта, кроме показателей плодородия земельного участка. Со временем изменяется окружение объекта недвижимости, изменяются требования к объектам недвижимости. Эти изменения обусловливают накопление морального и внешнего износа.

Таким образом, для точного определения стоимости объекта необходимо учитывать величины накопленного на дату оценки износа различных видов.

· Принципом лучшего и наиболее эффективного использования - четвертая группа

принципов состоит всего лишь из одного принципа, который является квинтэссенцией всех остальных принципов, рассмотренных выше, объединяющий принцип.

Любой объект недвижимости обладает несколькими вариантами использования, каждый из которых разрешен законодательно, возможен с точки зрения физических характеристик объекта и не является убыточным. Но только один из них будет максимально доходным. Именно с учетом этого способа использования и следует производить оценку.

Следовательно, оценку объекта недвижимости следует производить с учетом лучшего и наиболее эффективного использования объекта, т. е. являющегося:

• законодательно разрешенным;

• физически осуществимым;

• финансово выгодным;

• обеспечивающим наивысшую доходность недвижимости.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования участка, возможностью его реализации с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью его застройки.

Все рассмотренные принципы оценки недвижимости представляют собой теоретический базис оценки объектов недвижимости. Именно на них основаны три подхода к оценке недвижимости - сравнительный, доходный и затратный, которые, в свою очередь, подразделяются на методы.

Более того, анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости занимает отдельное место во всем процессе оценки. При определении стоимости любого недвижимого имущества оценщик обязательно должен провести анализ ЛНЭИ, аргументировано доказать, что именно тот вид использования объекта, при котором проводится оценка, является лучшим и наиболее эффективным, и только после этого приступать непосредственно к расчетам.

Расчеты проводятся тремя способами: сравнительным, доходным и затратным. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, спроса и предложения и вклада. Его базой выступает информация о сделках с объектами-аналогами на рынке и дальнейшем сравнении оцениваемого объекта с аналогичными.