Расчет износа и обесценивания объекта оценки

Физический износ конструкции определяется как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ объекта оценки принят по данным, предоставленным документам заказчиком.

Физический износ может быть определен несколькими методами, ведущими из которых в практике оценочной деятельности являются:

· Нормативный метод;

· Метод срока жизни.

Расчет физического износа по методу срока жизни -

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И – износ

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости

ФЖ – типичный срок физической жизни

Определение величины физического износа по конструктивным элементам методом срока жизни

Таблица 4

Строительными нормативами дается следующая оценка технического состояния строительным конструкциям:

Таблица 5

Таким образом, принимаем значение физического износа в размере 26 %, что указывает на удовлетворительное состояние строительных конструкций.

Функциональный износ (устаревание) - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта (здания, сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван неудобной и малофункциональной планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его конструктивные и эксплуатационные характеристики, оценщик пришел к выводу, что признаки функционального обесценивания не присущи объекту оценки.

Внешний износ (устаревание) объекта выражается в снижении стоимости объекта, вызванной внешними по отношению к нему негативными факторами: неудачное местоположение, изменение окружающей инфраструктуры, наличие конкуренции, изменение экономической ситуации на рынке, законодательных решений и т.д.

Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его расположением, оценщик пришел к выводу, что признаки внешнего износа не присущи объекту оценки.