Принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

На рис. 1 показана взаимосвязь оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

Рис. 1 Взаимосвязь оценочных принципов

Принцип замещения

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уро­вень стандартизации архитектурных и градостроительных проек­тов зданий.

Принцип ожидания

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая вы­ручку от последующей перепродажи, ожидает получить потен­циальный собственник. Данный принцип лежит в основе доходного подхода к оценке недвижимости и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пунк­те, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитали­зированную величину арендной платы (реальной или потенциаль­но возможной), которую ожидает получить собственник от экс­плуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом экс­плуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточ­ной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стои­мости объекта недвижимости необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся ко­личественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излиш­них или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Остаточная продуктивность

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.

Принцип сбалансированности

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние рав­новесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к дан­ному земельному участку, например его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризу­ется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижи­мости: высоту, плотность застройки, эффективность использова­ния земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры и др.

Эффективность

Эффективностьопределяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенны­ми на нем строениями при

реализации различных проектов за­стройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разде­ления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения

Принцип разделения означает, что физические эле­менты недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное местоположение.

Поэтому переход объекта недви­жимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, ре­гулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуж­дение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретени­ем недвижимости.

Третья группа принципов, обусловленных действием рыноч­ной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответ­ствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос– это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных – экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: ocoбый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и др.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи, иного несельскохозяйственного назначения, сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.

Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономи­ческие преимущества сегодня, необязательно сохранят их в буду­щем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего посту­пления требует тщательного обоснования (например, заключения договоров долгосрочной аренды).

Принцип соответствия

Принцип соответствия состоит в том, что максималь­ная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования. Соответствие характери­стик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следова­тельно, и высокую стоимость.

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрес­сию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздей­ствии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характе­ризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при вы­боре местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может не­гативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являют­ся источниками шума, неприятных запахов и т. п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенст­вуются по мере роста городов и интенсификации многообразия форм землепользования.

Принцип изменения

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив раз­вития района.

Земельные участки наряду с расположенными на них объек­тами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов зна­чительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа – износ внешнего воздействия (экономический).

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эф­фективное использование (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшения­ми. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости не­движимости.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зави­сит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обоб­щающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, так как по­зволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, кото­рое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инве­стируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недви­жимости.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосыл­кой, на которой основывается выбор конкретного вида оценивае­мой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величи­не.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оценивае­мого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.[11]