Поняття про дисконтування та капіталізацію: складові ставок дисконту та апіталізації.

дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку
з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє;

ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для
визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням;

ставка дисконту включає такі складові:
а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал;
б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.

капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на
підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування);

ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для
визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, в разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.

Принцип найкращого і найбільш ефективного викорис­тання виявляється в тому, що зі всіх варіантів використання об'єкта приймається той, який забезпечує найбільш ефективне використання його функціональних можливостей і таким чином забезпечує найбільш високу вартість. Принцип най­кращого і найбільш ефективного використання є основним принципом оцінки, тому що він визначає вибір факторів, що впливають на вартість об'єкта і таким чином формує зміст ін­ших груп принципів, які базуються на поданнях власника (ко­ристувача), пов'язаних із експлуатацією об'єкта, ринковим се­редовищем. Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта досягається за умови, якщо воно: юридично дозволене, функціонально можливе, фінансово доцільне, має попит на ринку, забезпечує найбільшу вартість оцінюваного об'єкта. Результати аналізу найбільш ефективного використання враховуються, коли вартість майна визначається з метою вибору відповідного варіанту будівництва чи реконструкції, під час аналізу інвестиційних проектів. У цілому, використання принципів оцінки дозволяє врахувати найбільш важливіші фактори, що впливають на вартість оцінюваного майна, та допомагають максимально наблизити отримані результати до реальної економічної дійсності.