Порівняльний підхід до оцінки майна: метод прямого порівняння продаж, вибір коректувань.

Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, яке відбувається за принципами заміщення та враховує співвідношення попиту і пропонування. Від подібної оцінки земельних ділянок цей підхід відрізняється в основному тим, що для землі база порівняння більш обґрунтована. Цьому є об'єктивні причини, оскільки ознак класифікації землі менше, ніж для штучно створених об'єктів, земля практично не зношується, крім того держава у централізованому порядку виконує бонітування ґрунтів та кадастрову оцінку земель для усієї території країни. Для визначення ринкової вартості матеріального об'єкта оцінки із застосуванням порівняльного підходу, інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

— умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

— продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

— умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування

Оскільки методи порівняльного підходу встановлюють ціну об'єкта відносно аналога, який у минулому був об'єктом ринкових угод, звичайно використовують ті ж самі одиниці порівняння, що й за аналогом: вартість і м2 загальної площі, 1 м2 корисної площі під оренду, 1 м2 виробничої площі, І м3складських приміщень, вартість окремої одиниці нерухомості, у тому числі споруд, головною характеристикою яких не є площа або кубатура. Визначена кількість порівняльних одиниць виміру оцінюваного об'єкту співставляється з аналогом та визначається рівень відмінності, яка потребує корегувань.

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта - аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта, і враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування за існуючих умов.