Потребительские свойства земельных участков. Собственность на землю, земельные участки

Земля обладает особыми потребительскими свойствами.

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т. п.

В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

Особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т. п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.

Основные факторы формирования спроса на землю:

· экономические: место расположения, темпы экономического роста, уровень и соотношение цен на товары и услуги, НТП, транспортные условия, уровень конкуренции, налоги и ставки;

· социально-демографические: структура населения, уровень занятости, доходы населения, уровень деловой активности, плотность населения, число семей, миграция населения, политика государства, цели организации;

· количество земель и природно-климатическая среда: климат, продолжительность времен года, водный и тепловой режим, тип почв, запас питательных веществ в почве, макро и микро рельеф, контурность полей, экология;

· правовые положения и другие цели: категория земель, функциональное назначение, размер участка, степень обустроеннности, окружение участка, планировка, законодательные нормы.

Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной.

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций.

В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные для:

· строительства и (или) обслуживания жилого дома;

· обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации) квартиры в блокированном жилом доме;

· ведения личного подсобного хозяйства;

· коллективного садоводства;

· дачного строительства.

В оценочной деятельности существуют особенности применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (для целей рыночной оценки необходимо оценивать земельный участок при условии его наилучшего и наиболее интенсивного использования) для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит от:

· потенциала местоположения участка – оценки удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

· возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;

· технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;

· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.