Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Так как объекты недвижимости имеют тройственную сущность (физическую, экономическую, правовую), в течение периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

· формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

· эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

· смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

· прекращение использования объекта недвижимости;

· прекращение существования – снос, ликвидация, естественного разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, смены собственника.

На стадии формирования объекта в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой объект недвижимости обретает собственника.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует увеличению стоимости данного объекта недвижимости.

Стадия эксплуатации заключается в «потреблении» здания, т.е. использовании его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

Данная стадия предполагает проведение капитальных ремонтов или реконструкций, в результате которых происходит возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженерных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повышения уровня инженерного оборудования, изменения планировки помещений, функционального назначения, а также физических характеристик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт и реконструкцию принимается в том случае, если производимые улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества и продлить срок его экономической жизни.

Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации.

Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих процессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изучение этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа.

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

· обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

· управление показателями физического износа;

· поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. В процессе эксплуатации здания осуществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвижимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происходить смена собственника.

Прекращение использования объекта недвижимости означает, что физически здание продолжает существовать, однако не используется в соответствии со своим функциональным назначением. На стадии прекращения существования здание разрушается, что требует дополнительных затрат. Вместе с этим регистрируется прекращение права собственности на объект.

Стадии жизненного цикла зданий и сооружений:

· Предпроектная стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, оформление разрешительной документации, привлечение средств.

· Стадия проектирования.

· Стадия строительства.

· Стадия эксплуатации.

· Стадия закрытия объекта.

Стадии жизненного цикла предприятия как имущественного комплекса:

· Создание.

· Становление.

· Подъем (развитие).

· Зрелость (оптимальное функционирование).

· Спад, после которого может следовать:

· Смена собственника, реорганизация;

· Стабилизация;

· Новый подъем.

или

· Банкротство;

· Ликвидация (добровольная или принудительная продажа имущества) или санация (смена собственника) и новый подъем.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.